Наследование — один из вопросов, которому иностранные покупатели тайской недвижимости уделяют меньше всего внимания, и один из наиболее значимых по последствиям при неблагоприятном исходе. Структура, которая отлично работает при жизни — вилла, оформленная на тайскую компанию, лизхолд без оговорок о наследниках, кондо без завещания — может оставить наследников с вынужденной продажей, судебным спором или годом хаотичных попыток распорядиться имуществом. В этой статье рассматривается, что фактически происходит с тайской недвижимостью после смерти иностранного владельца, — в разбивке по типам собственности.
Кондо во фрихолде (freehold) на имя иностранца
Наиболее простой случай. Кондо во фрихолде, оформленное на иностранца, переходит к наследникам по завещанию или по закону — как и любой другой актив.
Если иностранная квота здания не исчерпана на момент наследования: наследник регистрирует наследство в Земельном офисе, уплачивает сборы при переоформлении, и юнит переходит к нему. Иностранные наследники приравниваются к наследодателю — они могут владеть, сдавать в аренду или продавать юнит.
Если иностранная квота здания исчерпана на момент наследования: наследник получил право на юнит, однако обязан избавиться от него, поскольку здание не вправе законно учитывать ещё один юнит в иностранной собственности. Земельный офис зафиксирует наследство, но пометит юнит как требующий реализации. Закон о кондоминиумах обязывает наследника письменно уведомить Земельный офис в течение 60 дней с момента получения права собственности и реализовать юнит в течение одного года; если наследник не успевает в этот срок, Генеральный директор Земельного департамента вправе организовать принудительную продажу. Наследник получает выручку от продажи.
Наследники — граждане Таиланда — не затрагиваются квотой и сохраняют юнит в любом случае.
Лизхолд (leasehold) на землю
Зарегистрированный 30-летний лизхолд переходит к наследникам арендатора на оставшийся срок аренды как актив имущества — при условии, что договор прямо это предусматривает. Статья 569 Гражданского и Торгового кодекса предусматривает, что аренда недвижимого имущества не прекращается при переходе права собственности на объект; преобладающая практическая позиция — отражённая также в нашей статье 30-летний лизхолд в Таиланде — регистрация, продление и условия переговоров — состоит в том, что зарегистрированный лизхолд переживает смерть арендатора и наследуется как договорное право имущества.
Узкая противоположная позиция, поддерживаемая рядом более ранних решений Верховного суда, которые рассматривают аренду как личный договор арендатора, допускает, что лизхолд прекращается со смертью, если только договор прямо не предусматривает наследование. Авторитетные тайские юридические фирмы решают эту неопределённость уже несколько десятилетий, включая в каждый долгосрочный договор аренды явную оговорку о замене арендатора наследником: в ней указывается, что в случае смерти арендатора лизхолд переходит к указанным наследникам на оставшийся срок. При наличии такой оговорки наследование бесспорно; без неё наследники могут столкнуться с возражениями со стороны арендодателя — особенно если отношения ухудшились или стоимость земли существенно выросла.
Практический чеклист для покупателей лизхолда:
- Убедитесь, что договор аренды включает явную оговорку о замене арендатора наследником, где наследники определены по категории родственных отношений («наследники по закону и по завещанию Арендатора»), а не по именам (которые устаревают при повторном браке или рождении новых детей).
- Обратите внимание, что наследники не вправе возобновить лизхолд по окончании первоначального 30-летнего срока как договорное право — см. разъяснения Верховного суда 2025 года в статье 30-летний лизхолд в Таиланде — регистрация, продление и условия переговоров. Ограничение по продлению действует для наследников так же, как и для первоначального арендатора.
- Дополните лизхолд зарегистрированным суперфицием (superficies) на любое строение — суперфиций даёт отдельные, отчуждаемые и наследуемые права на строение вне зависимости от того, как разрешится вопрос с лизхолдом. См. Узуфрукт, суперфиций, право проживания — альтернативные вещные права для иностранцев в Таиланде.
Юридическая проверка перед приобретением лизхолдной виллы должна специально подтверждать наличие оговорки о замене арендатора наследником и широкую формулировку этой оговорки.
Недвижимость, оформленная на тайскую компанию
Вилла, принадлежащая тайскому ООО, переходит по наследству как пакет акций компании, а не как объект недвижимости. Иностранец владел определённой долей акций компании (как правило, 49% напрямую, при этом привилегированные акции контролируют тайское большинство); после смерти акции переходят к наследникам по завещанию или по закону.
Возникают два пласта проблем:
Наследование привилегированных акций не выдерживает проверки. Если тайское большинство акционеров изначально было номинальным (ситуация правоприменения 2024–2025 годов — см. Может ли иностранная холдинговая компания владеть недвижимостью в Таиланде?), переоформление привилегированных акций иностранца на иностранного наследника делает схему ещё более явной номинальной договорённостью. Наследники, как правило, сталкиваются с тем же решением о реструктуризации, которое должен был принять первоначальный владелец: переход на лизхолд плюс суперфиций, ликвидация компании либо принятие продолжающегося риска правоприменения.
Доля иностранных наследников в акционерном капитале выше 49% подводит компанию под действие Закона об иностранном бизнесе. Если первоначальный блок тайских акционеров также умирает или передаёт акции таким образом, что доля иностранного участия превышает 49%, компания становится «иностранной» по смыслу Закона об иностранном бизнесе, и исключение, допускающее владение землёй, утрачивается. В таком случае компания обязана реализовать земельный участок.
Чистый выход — как для первоначального владельца, так и для наследников — состоит в реструктуризации до наступления смерти. Проведение реструктуризации после смерти процессуально сложнее.
Прямое наследование земли — ловушка статьи 93
Наиболее значимое правило. Когда иностранец наследует землю в Таиланде — чаще всего это иностранный супруг, унаследовавший землю, принадлежавшую тайскому супругу, — статья 93 Земельного кодекса не делает сохранение земли автоматическим. Иностранный законный наследник, желающий сохранить землю, должен пройти через Land Office или иной компетентный орган и получить требуемое разрешение. Если разрешение не получено или в нём отказано, переход остаётся условным и применяются правила отчуждения.
Правило об обязательной продаже в течение одного года. Если требуемое разрешение не получено или в нём отказано, практика Земельного департамента (Land Department) даёт иностранному наследнику один год с момента регистрации наследства для реализации земли. Реализация может осуществляться путём продажи гражданину Таиланда, дарения детям с гражданством Таиланда или передачи в рамках лизхолдной схемы, при которой право собственности на землю переходит к тайскому владельцу. Если наследник не реализует землю в течение года, Генеральный директор Земельного департамента вправе организовать принудительную продажу и перечислить вырученные средства наследнику.
Типичная ситуация: иностранный супруг тайского землевладельца. Иностранец, состоящий в браке с гражданином Таиланда, у которого в собственности находится земля, где они проживают. После смерти тайского супруга иностранец наследует землю по тайскому наследованию по закону (или по тайскому завещанию). Затем вступает в силу статья 93. Иностранный супруг не должен исходить из того, что сохранение земли произойдёт автоматически: сначала идёт разрешительная процедура через Land Office, а если одобрение не получено, типичные решения такие:
- Передать землю детям пары, имеющим гражданство Таиланда (при наличии), и остаться на правах долгосрочного арендатора с зарегистрированным суперфицием на дом. Это наиболее распространённый путь.
- Продать землю третьему лицу — гражданину Таиланда — и использовать вырученные средства для приобретения лизхолдной недвижимости.
- Передать в надлежащим образом оформленную тайскую компанию с реальными тайскими акционерами — высокий риск в текущей обстановке правоприменения, как правило не рекомендуется.
Планировать нужно до наступления смерти, а не после. Заблаговременно оформленный суперфиций, узуфрукт (usufruct) или долгосрочная аренда на имя иностранного супруга на тайской земле обеспечивает право проживания независимо от того, кто в конечном счёте унаследует землю. См. Узуфрукт, суперфиций, право проживания — альтернативные вещные права для иностранцев в Таиланде и Покупка недвижимости в Таиланде через супруга-тайца — что реально разрешено.
Какие права на недвижимость переживают продажу, развод и смерть
Зарегистрированные аренда, узуфрукт, суперфиций или право проживания (habitation) переживают продажу, развод и смерть, поскольку каждое из этих прав вносится непосредственно в правоустанавливающий документ на землю, а не привязано к тому, кто в данный момент владеет объектом. Последующий покупатель получает землю с обременением этими правами, суд при разводе не вправе их прекратить, а наследники первоначального собственника наследуют землю также с этими обременениями.
На этом механизме держится большинство защитных схем, описанных в других разделах статьи: иностранный наследник, который не может сохранить унаследованную землю в собственности, вправе владеть зарегистрированным узуфруктом или суперфицием на неё, а иностранный супруг, не имеющий прав собственности на землю, купленную тайским супругом, может обладать теми же зарегистрированными правами независимо от брака и от смерти собственника земли. Автоматически не переживает ничего из того, что не зарегистрировано или оформлено неформально: устная договорённость с семьёй тайского супруга или незарегистрированная аренда не имеют силы против наследника, покупателя или суда. О том, как регистрируется каждое из этих прав и что оно даёт, см. Узуфрукт, суперфиций, право проживания — альтернативные вещные права для иностранцев в Таиланде.
Иностранные завещания, тайские завещания и наследственное производство
Таиланд признаёт действительные иностранные завещания, однако практическая процедура признания занимает много времени. Иностранное завещание, распространяющееся на тайские активы, должно быть:
- Переведено на тайский язык сертифицированным переводчиком
- Заверено соответствующим иностранным органом (апостиль или консульская легализация)
- Представлено в тайский суд для признания, прежде чем любой тайский реестр выдаст разрешение на переоформление
Отдельное тайское завещание, охватывающее только тайские активы, полностью исключает эту процедуру. Двуязычное тайское завещание, составленное тайской юридической фирмой и подписанное в присутствии двух совершеннолетних свидетелей в Таиланде (статья 1656 Гражданского и Торгового кодекса), напрямую признаётся тайскими судами.
Тайское завещание не аннулирует завещание в стране проживания — при условии, что тайское завещание чётко ограничивается тайскими активами (стандартная практика предусматривает включение формулировки «настоящее завещание применяется исключительно к активам, расположенным на территории Королевства Таиланд»). Завещание в стране проживания продолжает регулировать все активы за пределами Таиланда.
Налог на наследство в Таиланде
В Таиланде действует налог на наследство с 2016 года (Inheritance Tax Act B.E. 2558). Ключевые пороги в 2026 году:
- Порог: имущество стоимостью выше ฿100 млн суммарной стоимости тайских активов
- Ставка: 5% для прямых наследников и предков, 10% для всех остальных
- Иностранные наследники облагаются налогом на тайские активы наравне с гражданами Таиланда
Для большинства объектов иностранных владельцев на Пхукете порог в ฿100 млн означает, что налог на наследство на практике не применяется. Для значительных портфелей (несколько вилл, крупные бангкокские проекты) тайский налог 5–10% накладывается поверх налога на наследство или имущество в стране проживания. Налоговое договорное освобождение носит ограниченный характер — у Таиланда небольшая сеть договоров об избежании двойного налогообложения применительно к наследству, поэтому иностранные наследники в ряде юрисдикций могут столкнуться с двойным налогообложением.
Чеклист по планированию
Для любого иностранного владельца тайской недвижимости — чеклист готовности к наследственным вопросам:
- Отдельное двуязычное тайское завещание на тайские активы, подписанное в Таиланде в присутствии двух свидетелей
- Для лизхолдных вилл: оговорка о замене арендатора наследником в договоре аренды
- Для вилл, оформленных на тайскую компанию: реструктуризация в лизхолд плюс суперфиций до смерти, а не после
- Для иностранных супругов тайских землевладельцев: зарегистрировать узуфрукт, суперфиций или долгосрочную аренду на своё имя на тайской земле
- Актуальный перечень тайских активов и юридической фирмы, хранящей соответствующие документы
- Назначенный исполнитель с постоянным местом жительства в Таиланде и полномочиями действовать на местном уровне
