การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ไม่ได้ทำให้ได้วีซ่า ใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ หรือสิทธิทำงานโดยอัตโนมัติ สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมีช่องทางต่อการอยู่ชั่วคราวรายปีด้วยเหตุลงทุนสองช่องทาง คือ หลักเกณฑ์ 2.5 เดิมที่ 10 ล้านบาท และตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2568 ช่องทาง 3 ล้านบาท สำหรับผู้ซื้อที่ได้รับหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ทั้งสองช่องทางไม่ใช่ “golden visa” ที่ติดมากับโฉนด
เรื่องวีซ่ากับกรรมสิทธิ์แยกจากกัน ห้องชุดที่เข้าเกณฑ์อาจใช้ประกอบคำขอได้ แต่ผู้ซื้อต้องปฏิบัติตามโควตาต่างชาติและกฎการนำเงินเข้าประเทศ วีซ่าไม่เปลี่ยนวิลล่าหรือที่ดินให้เป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ อ่านกฎกรรมสิทธิ์ที่ การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย — สิ่งที่ถือครองได้และไม่ได้ และหลักฐานการโอนเงินที่ FET คืออะไร — ใบจากธนาคารว่าเงินซื้อคอนโดมาจากต่างประเทศ (ธ.ต.3)
หลักเกณฑ์ปัจจุบันของการต่ออายุกรณีลงทุน 10 ล้านบาทมีอะไรบ้าง?
ช่องทางนี้เป็นการต่อการอยู่ชั่วคราวของผู้มีสถานะ Non-Immigrant ผู้ยื่นต้องแสดงเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทที่โอนเข้าประเทศไทยและนำไปลงทุนในประเภทที่อนุญาตอย่างน้อยหนึ่งประเภท
| ประเภทที่เข้าเกณฑ์ | หลักฐานที่ตรวจคนเข้าเมืองคาดหวัง |
|---|---|
| ซื้อห้องชุด | สัญญาซื้อและหลักฐานจดทะเบียนกรรมสิทธิ์จากรัฐหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง มูลค่าอย่างน้อย 10 ล้านบาทหากใช้ประเภทเดียว |
| เช่าห้องชุด | สัญญาเช่าระยะยาวอย่างน้อย 3 ปีที่มีหลักฐานจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ค่าเช่าอย่างน้อย 10 ล้านบาทหากใช้ประเภทเดียว |
| เงินฝากประจำ | เงินฝากประจำกับธนาคารที่จดทะเบียนในไทยและมีผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยมากกว่า 50% |
| พันธบัตร | พันธบัตรรัฐบาลไทยหรือรัฐวิสาหกิจ |
| การรวมหลายประเภท | รวมประเภทข้างต้นโดยมีมูลค่าที่พิสูจน์ได้ไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท |
ต้องพิสูจน์ด้วยว่าเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทโอน จากต่างประเทศเข้าธนาคารในประเทศไทย ทรัพย์สินไทยที่ซื้อด้วยเงินในประเทศซึ่งอธิบายที่มาไม่ได้จึงไม่พอ สำหรับห้องชุดควรเก็บหลักฐานเงินโอนเข้าจากธนาคาร สัญญาซื้อ และเอกสารจดทะเบียนกรรมสิทธิ์จากสำนักงานที่ดินไว้ด้วยกัน
ทางเลือกการเช่าหมายถึงห้องชุดโดยเฉพาะ ไม่ใช่สัญญาเช่าวิลล่าหรือที่ดินทุกชนิด ควรจดทะเบียนสัญญาเช่าที่จะใช้ยื่นและตรวจให้ตรงหลักเกณฑ์กับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ก่อนจ่ายเงิน
การยื่นคำขอ การต่ออายุ การทำงาน และครอบครัวมีกฎอย่างไร?
การอนุญาตแต่ละครั้ง ไม่เกินหนึ่งปี คู่มือประชาชนระบุแบบ ตม.7 หนังสือเดินทาง แบบรับทราบโทษการอยู่เกินกำหนด หลักฐานโอนเงินจากต่างประเทศ และเอกสารการลงทุน ค่าธรรมเนียมที่ระบุคือ 1,900 บาท และยื่นกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่รับผิดชอบพื้นที่พักอาศัย
การต่อครั้งถัดไปเป็นคำขอใหม่ ไม่ใช่การต่ออัตโนมัติ ผู้ยื่นต้องยังเข้าเกณฑ์ 2.5 และแสดงหลักฐานการลงทุน ดังนั้นการขายห้องชุด สิ้นสุดสัญญาเช่า ถอนเงินฝาก ไถ่ถอนพันธบัตร หรือทำให้ยอดต่ำกว่า 10 ล้านบาทอาจทำให้ไม่มีฐานสำหรับการต่อครั้งต่อไป ควรรักษาการลงทุนและเอกสารตลอดช่วงที่ใช้ช่องทางนี้
การต่ออายุนี้ ไม่ใช่ใบอนุญาตทำงาน คู่มือไม่ได้ขอสำเนาใบอนุญาตทำงานในการยื่นกรณีลงทุน แต่นั่นหมายเพียงว่าไม่ใช่เอกสารประกอบ ไม่ได้หมายความว่าผู้ถือมีสิทธิทำงาน ผู้ที่จะทำงานต้องมีคุณสมบัติและได้รับอนุญาตต่างหากจากกรมการจัดหางาน
สมาชิกครอบครัวต้องยื่นแยกเช่นกัน ตามหลักเกณฑ์ 2.20 บิดาหรือมารดาต้องมีอายุอย่างน้อย 50 ปี คู่สมรสต้องมีความสัมพันธ์กันทั้งทางนิตินัยและพฤตินัย และบุตร บุตรบุญธรรม หรือบุตรของคู่สมรสต้องยังไม่ได้สมรส อาศัยเป็นส่วนหนึ่งของครัวเรือน และมีอายุไม่เกิน 20 ปี บุตร บุตรบุญธรรม หรือบุตรของคู่สมรสที่อายุเกิน 20 ปีเข้าเกณฑ์เฉพาะเมื่อเจ็บป่วยหรือพิการจนไม่สามารถดำรงชีวิตตามปกติโดยลำพัง ต้องอยู่ในความอุปการะของบิดาหรือมารดา และมีหนังสือรับรองพร้อมคำร้องขอให้อยู่ชั่วคราวจากแพทย์ของโรงพยาบาลหรือสถาบันการแพทย์ของรัฐที่เกี่ยวข้อง สมาชิกที่เข้าเกณฑ์แต่ละคนต้องยื่นคำขอและหลักฐานความสัมพันธ์ของตน เงินลงทุน 10 ล้านบาทไม่ได้ให้สิทธิแก่ทั้งครอบครัวโดยอัตโนมัติ
วีซ่าลงทุน 3 ล้านบาทในไทยยังใช้ได้อยู่หรือไม่?
ช่องทาง 3 ล้านบาทกลับมาแล้ว และทั้งหมดขึ้นอยู่กับเอกสารฉบับเดียว คำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่ 237/2568 และ 238/2568 ซึ่งมีผลตั้งแต่ วันที่ 1 ตุลาคม 2568 เปิดให้ผู้ยื่นใช้เกณฑ์ 3 ล้านบาทแทน 10 ล้านบาท เมื่อกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬารับรองว่าผู้ยื่นเป็นผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวแบบพำนักระยะยาว คำสั่งที่ 237/2568 ดูแลการปรับเข้าสู่ประเภทวีซ่าที่ถูกต้อง ส่วนคำสั่งที่ 238/2568 ดูแลการต่ออายุ หากไม่มีหนังสือรับรองของกระทรวง เจ้าหน้าที่จะใช้เกณฑ์ 10 ล้านบาทตามที่อธิบายไว้ข้างต้น
สิ่งที่เกณฑ์ที่ลดลงยอมรับนั้นแคบกว่าคำว่า “อสังหาริมทรัพย์ 3 ล้านบาทอะไรก็ได้”
- ห้องชุดที่สร้างเสร็จมูลค่าไม่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อผู้ยื่นเอง หรือสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนซึ่งมูลค่าที่มีหลักฐานถึงเกณฑ์ 3 ล้านบาทนั้น หรือการเช่าที่พักไม่ต่ำกว่าเดือนละ 85,000 บาท พร้อมหลักฐานการชำระล่วงหน้า
- ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าต้องเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก
- หนังสือรับรอง ซึ่งออกโดยหน่วยบริการพำนักระยะยาวที่กระทรวงมอบหมาย ไม่ใช่ที่เคาน์เตอร์ตรวจคนเข้าเมือง
การอนุญาตเริ่มจากการอยู่ 90 วัน แล้วต่อได้ครั้งละไม่เกินหนึ่งปี ต่อได้เรื่อย ๆ ตราบที่ทั้งการลงทุนและหนังสือรับรองยังคงอยู่ นี่คือการต่อการอยู่ชั่วคราว ไม่ใช่ถิ่นที่อยู่ถาวร และไม่ได้ให้สิทธิทำงานหรือสิทธิในที่ดินมากไปกว่าช่องทาง 10 ล้านบาท
เนื่องจากหนังสือรับรองออกนอกสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และช่องทางนี้เพิ่งเปิดไม่ถึงปี ควรตรวจสอบทั้งกับหน่วยบริการพำนักระยะยาวของกระทรวงและสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ที่พักอาศัย ก่อนโอนเงินหรือลงนามในเอกสารใด
เกณฑ์ 3 ล้านบาทอีกชุดหนึ่งซึ่งเก่ากว่ามากยังอยู่ในหลักเกณฑ์และไม่เกี่ยวกับช่องทางนี้ คือสงวนไว้ให้ผู้ที่เข้าประเทศไทยก่อน 1 ตุลาคม 2549 และได้รับอนุญาตให้อยู่ด้วยเหตุลงทุนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่นั้น สำหรับกลุ่มนี้ประเภทที่ระบุคือการซื้อห้องชุด เงินฝากประจำที่เข้าเกณฑ์ พันธบัตรรัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจ หรือการรวมประเภท พร้อมหลักฐานโอนเงินจากต่างประเทศ โดยไม่รวมการเช่าห้องชุด
หน้าเว็บไซต์สถานทูตเก่าไม่ได้หมายถึงทั้งสองอย่างนี้ ตัวอย่างเช่น หน้าวีซ่าธุรกิจของสถานเอกอัครราชทูตไทย ณ กรุงลอนดอน ยังคงกล่าวถึงเงินลงทุน 3 ล้านบาทในข้อมูลวีซ่า Non-Immigrant แต่การออกวีซ่าที่กงสุลกับการต่อการอยู่ในไทยเป็นคนละคำวินิจฉัย
ช่องทางอื่นที่เกี่ยวกับการลงทุนแตกต่างกันอย่างไร?
แต่ละโครงการมีกฎหมายคนละฐาน จึงไม่ควรรวมเรียกว่า “golden visa” แบบเดียวกัน
| ช่องทาง | ฐานทางการเงิน | ผลด้านคนเข้าเมือง | ความแตกต่างเรื่องทรัพย์สิน งาน และครอบครัว |
|---|---|---|---|
| ต่ออายุด้วยการลงทุน 10 ล้านบาท | เงินจากต่างประเทศในห้องชุดซื้อ/เช่าที่เข้าเกณฑ์ เงินฝาก พันธบัตร หรือการรวม | อยู่ชั่วคราว ไม่เกิน 1 ปีต่อการอนุมัติ | ไม่มีสิทธิในที่ดินหรือสิทธิทำงานอัตโนมัติ ครอบครัวยื่นแยก |
| LTR — Wealthy Global Citizen | ทรัพย์สินทั่วโลกอย่างน้อย USD 1 ล้าน และลงทุนไทยอย่างน้อย USD 500,000 ซึ่งอาจรวมอสังหาริมทรัพย์ | LTR ที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) รับรอง โครงสร้าง 5+5 ปี โดยต้องรักษาคุณสมบัติ | เป็นโครงการ BOI แยกต่างหาก เรื่องงานและผู้ติดตามเป็นไปตามกฎ LTR ไม่ได้เกิดจากการซื้อห้องชุด |
| Thailand Privilege | ค่าสมาชิกโครงการ | Privilege Entry Visa ตามสมาชิก | ไม่ต้องลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สมาชิกไม่ได้สิทธิที่ดินหรือสิทธิทำงานทั่วไป |
| ถิ่นที่อยู่ถาวรกรณีลงทุน | คำขอถิ่นที่อยู่หมวดลงทุนของคณะกรรมการพิจารณาคนเข้าเมือง | คำขอถิ่นที่อยู่ถาวรตามรอบและโควตาประจำปี | ไม่ได้จากการซื้อห้องชุด มีประเภทลงทุนและประวัติการยื่นของตนเอง |
ถิ่นที่อยู่ถาวรกรณีลงทุนสับสนกับการต่อรายปีได้ง่ายเพราะใช้ตัวเลข 10 ล้านบาทเหมือนกัน แต่เป็นคนละระบบ กฎ PR ที่เผยแพร่ระบุหุ้นในบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนไทย หลักทรัพย์รัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจบางประเภท และหลักทรัพย์หรือหน่วยลงทุนที่สำนักงาน ก.ล.ต. อนุมัติหรือรับรอง อีกทั้งมีข้อกำหนดประวัติการอยู่และโควตาประจำปี การต่อด้วยห้องชุด 10 ล้านบาทไม่เปลี่ยนเป็น PR อัตโนมัติ
BOI อาจนับอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เข้าเกณฑ์เป็นส่วนหนึ่งของเงินลงทุน USD 500,000 สำหรับ LTR Wealthy Global Citizen แต่ยังต้องมีทรัพย์สินทั่วโลกอย่างน้อย USD 1 ล้านและผ่าน BOI แยก อ่าน วีซ่า LTR (Long-Term Resident) — อสังหาฯ US$500,000 อยู่ได้ 10 ปี ส่วน Thailand Privilege คือสมาชิกแบบชำระเงิน ไม่ใช่รางวัลจากการซื้อบ้าน ดู วีซ่า Thailand Privilege (Elite) สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ — ระดับ ค่าใช้จ่าย และความเหมาะสม
การต่ออายุกรณีลงทุน 10 ล้านบาทเหมาะกับใคร?
ช่องทางนี้เหมาะกับผู้มีสถานะ Non-Immigrant ที่ยังใช้ได้ ซึ่งสามารถโอนและรักษาเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทไว้ในทรัพย์สินที่กำหนด แสดงเส้นทางเงินและการลงทุนทั้งหมด และยอมรับว่าต้องยื่นต่อการอยู่ชั่วคราวใหม่ทุกปี จึงอาจเหมาะกับผู้ลงทุนในห้องชุดที่เข้าเกณฑ์ซึ่งไม่ได้คาดหวังให้การต่ออายุนี้ให้สิทธิทำงาน สถานะครอบครัว ถิ่นที่อยู่ถาวร หรือกรรมสิทธิ์ที่ดิน
การต่ออายุกรณีลงทุน 10 ล้านบาทไม่เหมาะกับใคร?
ช่องทางนี้ไม่เหมาะกับผู้ที่คาดว่าจะได้วีซ่าอัตโนมัติจากอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด หรือผู้ที่มองหาทางไปสู่ถิ่นที่อยู่ถาวรด้วยการยื่นครั้งเดียว ผู้ซื้อที่มีงบใกล้ 3 ล้านบาทควรพิจารณาช่องทางที่ต้องมีหนังสือรับรองจากกระทรวงข้างต้นแทน และยอมรับว่าช่องทางนั้นขึ้นอยู่กับหนังสือที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองไม่ได้เป็นผู้ออก อีกทั้งไม่ตอบโจทย์แผนที่ต้องอาศัยกรรมสิทธิ์วิลล่าหรือที่ดิน การรวมครอบครัวอัตโนมัติ หรือการทำงานโดยไม่มีใบอนุญาตแยก
ผู้ยื่นควรเตรียมหลักฐานอะไรบ้าง?
ผู้ยื่นควรเตรียมหลักฐานการโอนเงิน การลงทุน ตัวตน และหลักฐานครอบครัวที่เกี่ยวข้องให้ครบก่อนโอนเงินหรือทำธุรกรรม:
- หนังสือเดินทางและสถานะ Non-Immigrant ที่ยังใช้ได้;
- แบบ ตม.7 รูปถ่าย และแบบรับทราบที่กำหนด;
- หลักฐานธนาคารที่ติดตามเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทจากต่างประเทศเข้าธนาคารไทย;
- กรณีซื้อ: สัญญาห้องชุดและหลักฐานจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของรัฐ;
- กรณีเช่า: สัญญาเช่าห้องชุดที่จดทะเบียนอย่างน้อย 3 ปีและมีมูลค่าเข้าเกณฑ์;
- กรณีเงินฝาก: หนังสือรับรองเงินฝากประจำและหลักฐานบัญชีจากธนาคารที่เข้าเกณฑ์;
- กรณีพันธบัตร: ใบพันธบัตรรัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจ;
- การคำนวณและหลักฐานของทุกทรัพย์สินเมื่อรวมประเภท;
- ต้นฉบับและสำเนาตามรูปแบบที่สำนักงานพื้นที่ขอ;
- คำขอครอบครัว: หนังสือเดินทางและหลักฐานจากรัฐที่แสดงว่าบิดาหรือมารดาอายุอย่างน้อย 50 ปี คู่สมรสมีความสัมพันธ์ทั้งทางนิตินัยและพฤตินัย และบุตร บุตรบุญธรรม หรือบุตรของคู่สมรสยังไม่ได้สมรส เป็นส่วนหนึ่งของครัวเรือน และอายุไม่เกิน 20 ปี; สำหรับบุตร บุตรบุญธรรม หรือบุตรของคู่สมรสที่อายุเกิน 20 ปี ต้องมีหนังสือรับรองพร้อมคำร้องขอให้อยู่ชั่วคราวจากแพทย์ของโรงพยาบาลหรือสถาบันการแพทย์ของรัฐที่เกี่ยวข้อง ซึ่งยืนยันว่าการเจ็บป่วยหรือพิการทำให้ไม่สามารถดำรงชีวิตตามปกติโดยลำพังและต้องอยู่ในความอุปการะของบิดาหรือมารดา
ขอให้สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่รับผิดชอบยืนยันชุดเอกสารก่อนทำธุรกรรม เจ้าหน้าที่อาจขอหลักฐานเพิ่ม และคู่มือเริ่มนับเวลาบริการเมื่อคำขอครบเท่านั้น
ความเข้าใจผิดใดทำให้แผนต่ออายุกรณีลงทุนไม่เข้าเกณฑ์?
แผนจะไม่เข้าเกณฑ์เมื่ออาศัยทรัพย์สิน วงเงิน สิทธิประโยชน์ หรือข้อสมมติเรื่องครอบครัวที่หลักเกณฑ์ปัจจุบันไม่อนุญาต:
- “อสังหาริมทรัพย์ใดก็ได้ราคา 10 ล้านบาท” ไม่จริง หลักเกณฑ์ระบุห้องชุด ไม่ใช่บ้าน วิลล่า หรือที่ดินทุกแบบ
- “ราคาซื้อพิสูจน์เงินแล้ว” ไม่จริง ต้องมีหลักฐานโอนจากต่างประเทศเข้าธนาคารไทยแยกต่างหาก
- “3 ล้านบาทยังพอ” ต่อเมื่อมีหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาตามคำสั่งปี 2568 หรือเป็นกลุ่มเดิมก่อน 1 ตุลาคม 2549 ที่รักษาสิทธิต่อเนื่อง ส่วนคำขอตามหลักเกณฑ์ 2.5 ตามปกตินั้นไม่พอ
- “ต่อแล้วอยู่ได้ไม่มีกำหนด” แต่ละครั้งไม่เกินหนึ่งปีและต้องพิสูจน์ต่อใหม่
- “คู่สมรสและบุตรถูกรวม” ทุกคนต้องยื่นคำขอครอบครัวและพิสูจน์ความสัมพันธ์
- “วีซ่าลงทุนทำงานได้” ไม่ได้ การอนุญาตทำงานเป็นขั้นตอนกฎหมายแยก
- “วีซ่าทำให้ถือที่ดินวิลล่าได้” ไม่ได้เปลี่ยนกฎกรมที่ดินหรือโควตาต่างชาติของอาคารชุด
- “10 ล้านบาทเท่ากับ PR” การต่อชั่วคราวกับ PR เป็นคนละคำขอ ใช้ทรัพย์สินและเงื่อนไขต่างกัน
