วีซ่า Long-Term Resident (LTR) เป็นโปรแกรมพำนักระยะยาว 10 ปีแบบ multi-entry ดำเนินการโดย BOI (Board of Investment, สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน) ไม่ใช่กรมการตรวจคนเข้าเมือง โปรแกรมนี้เปิดตัวในปี 2022 เป็นส่วนหนึ่งของความพยายามของไทยในการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีทักษะสูงและความมั่งคั่งสูง และได้รับการผ่อนปรนอย่างมีนัยสำคัญในเดือนกุมภาพันธ์ 2025 — ที่สำคัญที่สุดคือการยกเลิกข้อกำหนดด้านรายได้สำหรับประเภท Wealthy Global Citizen อย่างสมบูรณ์
สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ประโยชน์ที่ใช้ประโยชน์ได้มากที่สุดของ LTR คือการที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยนับเป็นส่วนหนึ่งของเกณฑ์การลงทุน $500,000 สำหรับ Wealthy Global Citizens ทำให้ LTR เหมาะสมเชิงโครงสร้างสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติที่จริงจัง — การลงทุนที่พวกเขาจะทำอยู่แล้วกลายเป็นพื้นฐานสำหรับวีซ่า 10 ปีพร้อมสิทธิประโยชน์ทางภาษีและการรวมสมาชิกครอบครัว
4 ประเภทของ LTR
การอนุมัติของคณะรัฐมนตรีเมื่อ 13 มกราคม 2025 และประกาศ BOI ฉบับที่ Por. 3/2568 (มีผลบังคับใช้ 17 กุมภาพันธ์ 2025) ได้ปรับเปลี่ยนเกณฑ์คุณสมบัติ เกณฑ์ปัจจุบัน:
Wealthy Global Citizens — เกี่ยวข้องมากที่สุดสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์
- สินทรัพย์รวมทั่วโลก $1,000,000+ ในชื่อของคุณเอง
- การลงทุนที่มีคุณสมบัติในไทย $500,000+ (อสังหาริมทรัพย์, พันธบัตรรัฐบาลอายุ 5 ปีขึ้นไป, FDI ในบริษัทไทย, หรือรูปแบบผสม)
- ยกเลิกข้อกำหนดด้านรายได้แล้ว (เดิมต้องมี $80,000 ต่อปีเป็นเวลา 2 ปีก่อนปี 2025)
- ประกันสุขภาพ $50,000+ คุ้มครอง, หรือประกันสังคมไทย, หรือเงินฝากธนาคาร $100,000 ถือครอง 12 เดือน
นี่คือประเภทที่เกี่ยวข้องสำหรับผู้ยื่นขอที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมดที่สามารถถึงเกณฑ์สินทรัพย์ $1 ล้าน
Wealthy Pensioners
- อายุ 50 ปีขึ้นไป
- รายได้แบบ passive $80,000+ ต่อปี (บำนาญ, รายได้จากการให้เช่า, เงินปันผล, กำไรจากทุน) หรือ
- รายได้แบบ passive $40,000–80,000 คู่กับการลงทุน $250,000 ในอสังหาริมทรัพย์ไทย พันธบัตรรัฐบาล หรือ FDI
- กฎเรื่องประกัน/เงินฝากเช่นเดียวกัน
Work-from-Thailand Professionals
- รายได้ต่อปี $80,000+ (หรือ $40,000+ พร้อมปริญญาโทในสาขา STEM)
- นายจ้างต่างประเทศต้องเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือบริษัทเอกชนที่มีรายได้ $50 ล้าน+ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (ลดจาก $150 ล้าน)
- ยกเลิกข้อกำหนดประสบการณ์ 5 ปีในปี 2025 แล้ว
- ครอบคลุมพนักงานของบริษัทย่อยที่ถือหุ้น 100% ของบริษัทข้ามชาติ
- ไม่ต้องการใบอนุญาตทำงาน (งานทำให้นายจ้างต่างประเทศ)
Highly-Skilled Professionals
- รายได้ต่อปี $80,000+ (หรือ $40,000+ พร้อมปริญญาโท, หรือทำงานให้รัฐบาลไทย)
- ยกเลิกข้อกำหนดประสบการณ์ 5 ปีแล้ว
- ตอนนี้รวมอาจารย์มหาวิทยาลัยในทุกสาขาวิชาอย่างชัดเจน
- มีสิทธิ์ได้รับ อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคงที่ 17% (เฉพาะประเภทนี้เท่านั้น)
ผู้ติดตาม (Dependents)
ผู้ติดตามจำกัดเฉพาะคู่สมรสตามกฎหมายของผู้ถือ LTR และบุตรอายุต่ำกว่า 20 ปี รวมสูงสุด 4 คนต่อผู้ถือ LTR หนึ่งราย
อสังหาริมทรัพย์ในฐานะการลงทุนที่มีคุณสมบัติ
สำหรับประเภท Wealthy Global Citizen การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยนับรวมต่อเกณฑ์การลงทุน $500,000 กลไกการทำงาน:
ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิ์:
- ห้องชุดคอนโดมิเนียมแบบกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) (อยู่ภายใต้โควต้าต่างชาติของคอนโดมิเนียม 49% — LTR ไม่เปลี่ยนกฎการถือครองของชาวต่างชาติ)
- อาคารแบบกรรมสิทธิ์เต็มบนที่ดินเช่า (โครงสร้างวิลล่าทั่วไปสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ: ที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาว + อาคารกรรมสิทธิ์เต็มจดทะเบียนแยก)
- สิทธิการเช่าที่จดทะเบียนและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น วิลล่าหรือการเช่าที่ดิน โดยมีสัญญาจากสำนักงานที่ดินหรือรายการในโฉนดเป็นชื่อผู้สมัคร
เอกสารที่ต้องใช้:
- สำนักงานที่ดิน (Land Office): สำหรับคอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม ให้ใช้เอกสารซื้อขายที่จดทะเบียน หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อของคุณ และหลักฐาน FET (Foreign Exchange Transaction Form) เมื่อจำเป็นต่อการจดทะเบียนโอน; สำหรับสิทธิการเช่าหรือสิทธิอื่น ให้ใช้สัญญาเช่าที่จดทะเบียน สัญญาซื้อขายทางการ โฉนด หรือรายการในโฉนดที่แสดงสิทธิในชื่อผู้สมัคร
- พอร์ทัล BOI: อัปโหลดหลักฐานที่ใช้กับประเภทสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้น พร้อมการประเมินมูลค่าที่แสดง $500,000+ ณ เวลาที่ซื้อ
ระยะเวลาและการคงการลงทุน: เช็กลิสต์ BOI กำหนดให้แสดงหลักฐานว่าผู้สมัครถือครองการลงทุนที่มีคุณสมบัติอยู่แล้ว ณ วันที่ยื่นสมัคร เช็กลิสต์ปัจจุบันไม่ได้ระบุกฎย้อนหลัง 6 เดือนหรือเส้นทางซื้อหลังอนุมัติเบื้องต้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนต้อง คงไว้ตลอดอายุวีซ่า — ในการตรวจคุณสมบัติปีที่ 5 การขายทรัพย์สินจนมูลค่าต่ำกว่าเกณฑ์อาจทำให้วีซ่าถูกเพิกถอน
สิ่งที่ LTR ไม่ทำเพื่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์: ไม่เปลี่ยนโควต้าต่างชาติของคอนโดมิเนียม 49%, ไม่อนุญาตให้ถือครองที่ดินแบบกรรมสิทธิ์เต็มนอกเหนือจาก Section 96 bis, และไม่ขยายระยะเวลาสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี วีซ่าเป็นสิทธิประโยชน์ด้านการพำนัก ไม่ใช่ตัวปรับแก้สิทธิในทรัพย์สิน
สิทธิประโยชน์
- วีซ่า 10 ปี ออกในรูปแบบ 5+5 (ต่ออายุปีที่ 5 มีเงื่อนไขต้องรักษาคุณสมบัติไว้)
- Multi-entry ไม่ต้องขอใบอนุญาตเดินทางกลับ
- รายงานตัวปีละ 1 ครั้ง แทนการรายงานทุก 90 วันที่กำหนดในวีซ่าพำนักระยะยาวทั่วไป
- Fast-track ที่สนามบินนานาชาติ
- ใบอนุญาตทำงานดิจิทัล มีให้สำหรับผู้ถือ LTR ที่ทำงานให้หน่วยงานในไทย; Work-from-Thailand Professionals โดยทั่วไปไม่ได้รับใบอนุญาตมาตรฐานนี้เพราะนายจ้างอยู่ต่างประเทศ แต่ BOI อาจพิจารณาอนุญาตทำงานชั่วคราวเป็นรายกรณี
- อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคงที่ 17% สำหรับ Highly-Skilled Professionals เท่านั้น
- ยกเว้นภาษีบนรายได้จากต่างประเทศที่นำเข้ามา สำหรับ Wealthy Global Citizens, Wealthy Pensioners, และ Work-from-Thailand Professionals (ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 743)
- ยกเว้นจากสัดส่วนการจ้างงาน 4:1 ไทย:ต่างชาติ ที่จำกัดนายจ้างไทยทั่วไป
- รวมผู้ติดตาม — คู่สมรสตามกฎหมายและบุตรอายุต่ำกว่า 20 ปี สูงสุด 4 คนต่อผู้ถือ LTR
สิทธิประโยชน์ทางภาษี — รายละเอียดที่สำคัญที่สุด
ก่อนปี 2024 รายได้จากต่างประเทศที่นำเข้ามาในไทยได้รับการยกเว้นภาษีหากนำเข้า หลังจาก ปีปฏิทินที่หารายได้ได้ นี่เป็นเครื่องมือวางแผนภาษีสำคัญสำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีต่างชาติ คำสั่งกรมสรรพากร (Revenue Department) ป. 161/2566 ปิดช่องโหว่นี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2024 — นับแต่วันนั้น รายได้ต่างประเทศใดๆ ที่ผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทย (183+ วันต่อปี) นำเข้ามาต้องเสียภาษีโดยไม่คำนึงว่าหารายได้เมื่อไหร่
ผู้ถือ LTR ได้รับการยกเว้นโดยชัดแจ้ง จากภาษีการนำเงินเข้านี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 743 (พ.ศ. 2565) ยกเว้น Wealthy Global Citizens, Wealthy Pensioners, และ Work-from-Thailand Professionals จากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาบนรายได้ที่ต้องเสียภาษีจากแหล่งต่างประเทศ Highly-Skilled Professionals ได้รับอัตราคงที่ 17% บนรายได้ที่ต้องเสียภาษีจากแหล่งในไทยแทน
สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติที่วางแผนอยู่ในไทยมากกว่า 180 วันต่อปีและนำรายได้จากต่างประเทศเข้ามาใช้จ่าย การยกเว้นนี้คือประโยชน์ทางการเงินที่เป็นรูปธรรมที่สุดของ LTR — โดยปกติมีมูลค่าเป็นเงินบาทสูงกว่าสิทธิประโยชน์ LTR อื่นๆ ทั้งหมดรวมกัน
หมายเหตุเรื่องความไม่แน่นอน: ในปี 2025 มีร่างแก้ไขกฎหมายที่เสนอให้คืนการยกเว้น “นำเงินเข้าภายใน 2 ปี” สำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีทั่วไป (ไม่ใช่ผู้ถือ LTR) สถานะ ณ กลางปี 2026 ยังไม่แน่ชัด หากมีผลบังคับใช้จะทำให้ข้อได้เปรียบทางภาษีของ LTR ลดลงเมื่อเทียบกับผู้พำนักทั่วไป แต่ไม่ได้ขจัดออกไปทั้งหมด ควรตรวจสอบกฎปัจจุบันก่อนวางโครงสร้างตามการยกเว้นนี้
รายได้จากแหล่งในไทยไม่เปลี่ยนแปลง — รายได้จากการจ้างงานในไทย รายได้ค่าเช่าในไทย และกำไรจากทุนในไทยต้องเสียภาษีตามปกติสำหรับทุกประเภท LTR
การสมัครและค่าใช้จ่าย
- สมัครออนไลน์ผ่าน ltr.boi.go.th
- ขั้นที่ 1: การรับรองคุณสมบัติจาก BOI — ประมาณ 20 วันทำการ
- ขั้นที่ 2: หนังสือก่อนอนุมัติ — 1–3 วัน
- รับวีซ่าภายใน 60 วันที่สถานทูตไทยในต่างประเทศ หรือที่ Thailand Investment and Expat Services Center (TIESC), One Bangkok กรุงเทพฯ
- ค่าธรรมเนียมรัฐบาล: ฿50,000 สำหรับวีซ่า 10 ปี multi-entry เต็มรูปแบบ
- ใบอนุญาตทำงานดิจิทัล (เสริม): ฿3,000 ต่อปี
ณ สิ้นปี 2024 BOI ออกวีซ่า LTR ไปแล้วกว่า 6,000 ใบ ประเทศต้นทางหลัก: ยุโรป (2,500), สหรัฐอเมริกา (1,080), ญี่ปุ่น (610), จีน (340), อินเดีย (280) ไทยเปิด Thailand Investment and Expat Services Center เมื่อ 17 มีนาคม 2025 เพื่อเร่งกระบวนการ LTR
LTR เปรียบเทียบกับวีซ่าประเภทอื่นสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์
| วีซ่า | ระยะเวลา | ค่าใช้จ่าย | เหมาะสำหรับ |
|---|---|---|---|
| LTR Wealthy Global Citizen | 10 ปี (5+5) | ฿50,000 | ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีสินทรัพย์ $1 ล้าน+ และอสังหาริมทรัพย์ไทย $500,000+ สิทธิยกเว้นรายได้จากต่างประเทศเป็นจุดเด่น |
| LTR Wealthy Pensioner | 10 ปี | ฿50,000 | ผู้ซื้ออายุ 50+ มีอสังหาริมทรัพย์ไทย $250,000 + รายได้แบบ passive $40,000 |
| Privilege (Elite) Visa | 5–20 ปี | ฿650,000–5 ล้าน | ผู้ซื้อที่ไม่ผ่านเกณฑ์ LTR ต้องการบริการ concierge ไม่ต้องการสิทธิยกเว้นภาษีหรือสิทธิทำงาน |
| วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) | 5 ปี multi-entry | ~฿10,000 ค่าวีซ่า + หลักฐานเงินสด ฿500,000 | Remote worker / digital nomad พักได้ 180 วันต่อครั้ง การถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวผูกพันอ่อนๆ ไม่ผ่านคุณสมบัติเพียงอย่างเดียว |
| วีซ่าเกษียณ (O-A / O-X) | 1 ปีต่ออายุได้ / 5+5 | ค่าธรรมเนียมต่ำ + เงินฝาก ฿800,000 หรือรายได้ ฿65,000/เดือน | ผู้เกษียณอายุ 50+ ที่ไม่มีความมั่งคั่งระดับ USD |
| วีซ่าสมรส (O) | 1 ปีต่ออายุได้ | ค่าธรรมเนียมต่ำ + ฿400,000 ในธนาคาร หรือ ฿40,000/เดือน | สมรสกับคนไทย |
เมื่อ LTR เหมาะกว่าทางเลือกอื่นสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์:
- เทียบกับ Privilege Visa: LTR ชนะด้านค่าใช้จ่าย (฿50,000 เทียบกับ ฿650,000+), มีสิทธิยกเว้นภาษีที่ Privilege ไม่มี, รวมสิทธิทำงาน, และภาระการรายงานต่ำกว่า ข้อเสียคือเกณฑ์คุณสมบัติ (สินทรัพย์ $1 ล้าน) — Privilege ไม่มีเกณฑ์กิจกรรมคุณสมบัตินอกจากการชำระเงิน
- เทียบกับ DTV: LTR เหมาะสำหรับกลยุทธ์การเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีและการรวมครอบครัว DTV เหมาะสำหรับความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิตโดยไม่ต้องผูกมัด ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติที่วางแผนอยู่ในไทยเป็นหลักมากกว่า 5 ปีได้ประโยชน์มากกว่าจาก LTR ผู้ซื้อที่วางแผนใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งคราวในขณะที่ยังคงมีความคล่องตัวได้ประโยชน์มากกว่าจาก DTV รายละเอียดใน วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) สำหรับ digital nomad และผู้ทำงานระยะไกล
- เทียบกับวีซ่าเกษียณ (O-A / O-X): LTR เหมาะสำหรับผู้อายุต่ำกว่า 50 ปีที่ต้องการสิทธิยกเว้นภาษีและมองระยะ 10 ปีโดยไม่ต้องต่ออายุรายปี วีซ่าเกษียณมีเกณฑ์ทางการเงินต่ำกว่ามากแต่ไม่มีสิทธิประโยชน์ทางภาษีและต้องต่ออายุรายปี รายละเอียดใน วีซ่าเกษียณอายุไทยสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ — O-A และ O-X เปรียบเทียบกัน
ความเข้าใจผิดทั่วไปเกี่ยวกับอัตราภาษีคงที่ 17%
อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคงที่ 17% ที่มักกล่าวถึงในการทำการตลาด LTR ใช้ เฉพาะกับ Highly-Skilled Professionals บนรายได้ที่ต้องเสียภาษีจากแหล่งในไทย ไม่ใช้กับ Wealthy Global Citizens, Wealthy Pensioners, หรือ Work-from-Thailand Professionals — ประเภทเหล่านั้นได้รับสิทธิยกเว้นรายได้จากต่างประเทศแทน ซึ่งโดยทั่วไปมีมูลค่าสูงกว่าในแง่จำนวนเงินสัมบูรณ์
นักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมดจะมีคุณสมบัติภายใต้ Wealthy Global Citizen และควรวางแผนรอบสิทธิยกเว้นรายได้จากต่างประเทศ ไม่ใช่อัตรา 17%
ลำดับขั้นตอนการปฏิบัติ — ซื้ออสังหาริมทรัพย์และสมัคร LTR
โครงสร้างที่ชัดเจนสำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นคุณสมบัติ:
- ยืนยันสถานะสินทรัพย์ — $1 ล้าน+ ในชื่อของคุณ พร้อมเอกสาร (ใบแสดงรายการบัญชีธนาคาร, บัญชีหลักทรัพย์, อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่มีโฉนดในชื่อของคุณ)
- ระบุอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เป้าหมาย ที่มีราคา $500,000 หรือสูงกว่า — สำหรับ Phuket นี่คือคอนโดกรรมสิทธิ์เต็มส่วนใหญ่ใน Bang Tao, Laguna, Surin หรือ Kamala, และ pool villa ส่วนใหญ่ ดู ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต — คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับชาวต่างชาติ และ ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่ สำหรับการเลือกพื้นที่
- ยืนยันว่าเอกสารอสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติ — หลักฐานคอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม สัญญาเช่าที่จดทะเบียน หรือเอกสารสำนักงานที่ดินที่แสดงสิทธิอื่น เช่น วิลล่าหรือการเช่าที่ดิน ในชื่อของคุณ
- ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ตามลำดับมาตรฐานใน วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — คู่มือทีละขั้นตอน สำหรับคอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม ให้นำเงินเข้าพร้อมหลักฐาน FET เมื่อจำเป็นต่อการจดทะเบียนโอน; สำหรับสิทธิการเช่าหรือสิทธิอื่น เช็กลิสต์ BOI ใช้สัญญาที่จดทะเบียนหรือหลักฐานโฉนดของสิทธินั้น
- สมัคร LTR ผ่านพอร์ทัล BOI เมื่อเอกสารอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติอยู่ในชื่อของคุณ เตรียมเอกสารประกันสุขภาพ หลักฐานสินทรัพย์ $1 ล้าน+ และสำเนาหนังสือเดินทาง
- รักษาการลงทุน ตลอดอายุวีซ่า การขายอสังหาริมทรัพย์และมูลค่าตกต่ำกว่าเกณฑ์อาจทำให้สถานะวีซ่าถูกเพิกถอนในการตรวจคุณสมบัติปีที่ 5 — วางแผนเรื่องนี้ในระยะเวลาถือครองของคุณ