В Таиланде иммиграционный статус и вещные права — это разные системы. Покупка недвижимости сама по себе не даёт визу, а виза сама по себе не даёт прав на землю. По состоянию на 23 июля 2026 года практический вопрос звучит не как «может ли иностранец купить недвижимость», а как «какая именно юридическая категория регистрируется».
Этот материал — матрица владения для такого вопроса. В ней различаются четыре класса:
Доступно— реальный маршрут, который можно зарегистрировать сейчас при соблюдении условийДоступно только с разрешением или для бизнес-цели— не розничный shortcut для покупки жильяОграниченное зарегистрированное право— право можно зарегистрировать, но это не фрихолдНезаконно / не собственность— маркетинговая формулировка, номинальная структура или договорное обещание, которое не создаёт обещанное право
Отдельный иммиграционный маршрут, связанный с квалифицирующими инвестициями, разобран в Инвестиционная виза через недвижимость в Таиланде: правила 10 млн бат. Механика сделки по вилле — в Покупка виллы в Таиланде иностранцем: земля, дом и права. Про путь через кондоминиум, ограничения корпоративного владения и основные альтернативы по земельным правам см. Иностранная квота 49% в тайских кондоминиумах — как это работает на практике, Тайские компании для владения недвижимостью при режиме контроля 2026 года и Узуфрукт, суперфиций, право проживания — альтернативные вещные права для иностранцев в Таиланде.
Какие маршруты прямого титульного владения действительно доступны иностранцам в Таиланде?
Прямое титульное владение для иностранца в основном сводится к юниту в кондоминиуме и нескольким узким законным исключениям по земле.
| Маршрут | Статус | Держатель | Актив | Текущее правило |
|---|---|---|---|---|
| Фрихолд-юнит в кондоминиуме в иностранной квоте | Доступно | Иностранное физическое лицо или квалифицированное иностранное юрлицо | Только юнит в кондоминиуме | Иностранная квота по Закону о кондоминиумах остаётся 49% от общей площади юнитов. У покупателя всё равно должна быть открытая квота проекта и банковские и земельные документы, нужные для иностранной регистрации. |
| Отдельное владение зданием или строением, пока землёй владеет другое лицо | Доступно | Иностранное физлицо или компания, в зависимости от структуры | Здание или строение, но не земля под ним | Тайское право допускает отдельное владение зданием и землёй. На практике для земли всё равно нужен свой правовой базис — например, зарегистрированная аренда или суперфиций. |
| Жилая земля по Land Code Section 96 bis | Доступно только с разрешением государства | Иностранное физлицо | До 1 рай жилой земли | В актуальных публичных материалах Department of Lands этот путь по-прежнему описан: инвестиция THB 40 млн, сохранение не менее 5 лет, разрешение министра внутренних дел и ограничения по расположению. Это исключение, а не рутина. |
| Земля, унаследованная как законным наследником по Section 93 | Доступно, но ограниченно | Иностранный законный наследник | Унаследованная земля | В актуальных официальных материалах наследование по-прежнему указано как маршрут. Иностранный законный наследник должен обратиться за требуемым разрешением и получить его через Land Office или иной компетентный орган, чтобы сохранить землю; если такое разрешение не получено или в нём отказано, применяются правила отчуждения. |
| Маршрут по международному договору по Section 86 | Не следует считать текущим рыночным маршрутом без письменного официального подтверждения | Иностранец только при наличии действующей договорной основы в международном договоре и нужного разрешения | Земля в рамках международного договора | Section 86 по-прежнему существует в Земельном кодексе. Эта статья не представляет его как доступный розничный продукт, потому что норма зависит от действующего международного договора, установленных условий и разрешения. Нужна письменная официальная проверка, прежде чем на него полагаться. |
Чистый иностранный фрихолд — это по-прежнему юнит в кондоминиуме, а не земельный участок под виллу. Строка про отдельное владение зданием важна потому, что многие сделки с виллами на самом деле представляют собой «тайская земля плюс иностранные права на строение», а не владение землёй.
Могут ли иностранцы держать недвижимость через компании или специальные законные разрешения?
Да, но эти маршруты принадлежат компании или одобренной бизнес-деятельности, а не личному титулу иностранного покупателя.
| Маршрут | Статус | Держатель | Актив | Текущее правило |
|---|---|---|---|---|
| Реальная тайская компания с большинством тайского участия вне Land Code Sections 97 и 98 | Доступно для компании, но не как личный иностранный титул | Тайское юрлицо с реальным тайским владением и деловой целью | Земля или кондоминиум для реального бизнеса компании | Это владение компании, а не иностранного акционера. Структура не работает, если тайские акционеры лишь стоят за иностранца. |
| Компания с BOI-промоушеном по Investment Promotion Act Section 27 | Доступно только для одобренной деятельности | Лицо или компания с BOI-промоушеном | Земля, которую BOI считает подходящей для продвигаемой деятельности | Section 27 позволяет лицу с BOI-промоушеном владеть землёй, нужной продвигаемому бизнесу. Если продвигаемая деятельность прекращается или передаётся, землю нужно отчуждать в течение 1 года. Это не маршрут для частного дома. |
| Промышленный или коммерческий оператор по IEAT Act Section 44 | Доступно только внутри режима промышленной зоны | Промышленный или коммерческий предприниматель с разрешением IEAT | Земля в промышленной зоне или свободной зоне | Section 44 позволяет держать площадь, которую совет считает подходящей для бизнеса. Если иностранный оператор ликвидирует или передаёт бизнес, землю нужно продать в течение 3 лет. Это не жилой shortcut. |
| Тайский супруг или тайский партнёр владеет лично | Доступно только тайскому владельцу | Тайское физлицо | Земля или строение на имя этого тайского лица | Владение тайского супруга остаётся владением тайского супруга, а не земельным титулом иностранного супруга. Сам факт отношений не превращает тайское владение в иностранное. |
| Офшорная компания, траст, многослойная SPV-структура, обёртка с привилегированными акциями или номинальная схема | Не отдельное право на землю | То лицо или юрлицо, которое реально держит титул | Только маркетинговая обёртка | Эти ярлыки не отменяют Земельный кодекс. Правовой ответ всегда возвращается к реальному зарегистрированному держателю, реальному источнику капитала и законной категории, которая действительно доступна. |
Самый короткий тест для корпоративных строк прост: спросите, какая именно тайская норма разрешает владение землёй, для какой деятельности и какое правило отчуждения действует, когда эта деятельность заканчивается. Если ответ расплывчатый, структуру, скорее всего, продают красивее, чем она есть.
Какие зарегистрированные права могут заменить иностранцу фрихолд?
Иностранец может использовать аренду, узуфрукт, суперфиций и другие зарегистрированные права, но ни одно из них не превращает тайскую землю во фрихолд иностранца.
| Право | Держатель и актив | Максимальный срок | Регистрация, передача, наследование, доход | Что делает продажа или смерть |
|---|---|---|---|---|
| Зарегистрированная аренда | Арендатор в отношении земли, здания или юнита | 30 лет для недвижимости | Регистрация — практический минимум, если право должно связывать третьих лиц. Передача, субаренда и наследование зависят от условий договора и структуры. Это право владения и пользования, а не титул собственности. | Правильно зарегистрированная аренда обычно должна продолжаться против покупателя в пределах зарегистрированного срока. Она всё равно заканчивается по истечении срока, отказу или расторжению; она не превращается во фрихолд при продаже или смерти. |
| Узуфрукт (право пользования и плодов) | Личное право держателя на чужое имущество | До 30 лет или пожизненно | Зарегистрированное право владеть, использовать и получать плоды имущества. Не передаётся. Не наследуется. Пока действует, может поддерживать право на арендный доход. | При продаже покупатель обычно принимает имущество обременённым зарегистрированным узуфруктом. Право заканчивается по сроку или со смертью узуфруктуария. |
| Суперфиций (право собственности на строение на чужой земле) | Право владеть зданием или строением на чужой земле | Фиксированный срок до 30 лет или пожизненно | Зарегистрированное право, которое отделяет владение зданием от владения землёй. Фиксированные по сроку структуры обычно используются именно как практический инструмент передачи и наследования в сделках по виллам. | Продажа земли сама по себе не снимает зарегистрированное право. Пожизненное право заканчивается со смертью; фиксированное — по истечении срока, если его ранее законно не перестроили. |
| Право проживания (habitation) | Личное право проживания в чужом имуществе | До 30 лет или пожизненно | Зарегистрированное право жить там лично. Не передаётся. Не наследуется. Не даёт права на арендный доход. | Покупатель принимает имущество обременённым этим правом, пока оно зарегистрировано. Право заканчивается по сроку или со смертью держателя. |
| Сервитут / право ограниченного пользования (easement) | Обременение или выгода, привязанная к земле: доступ, коммуникации, дренаж и т.п. | В зарегистрированном виде до прекращения | Зарегистрированное обременение и выгода, привязанные к земле, а не замена иностранному фрихолду. Обычно это про доступ или использование, а не про собственность или доход. | Продажа сама по себе его не стирает. Смерть одного владельца обычно не важна, потому что право следует за землёй, а не за человеком. |
| Ипотека / право обеспечения | Право кредитора на землю или здание в качестве обеспечения | До погашения или принудительного исполнения | Зарегистрированное обеспечительное право. Передача идёт вместе с обеспеченным требованием. Оно не даёт ипотекодержателю автоматическое владение, проживание или арендный доход. | Продажа остаётся обременённой, если ипотека не погашена. Право прекращается освобождением, погашением или завершением взыскания. |
| Право первой покупки, опцион или договорное обещание продления | Держатель договора, а не собственник | Только договорный срок | Это договорные инструменты, а не титул фрихолда. Возможность регистрации зависит от формулировок договора и практики Land Office. Передача, наследование и исполнимость зависят от договора. | Они могут оставить держателя только с договорным требованием, а не с правом на землю. Обещание продления всё равно не является собственностью, и для будущего продления могут понадобиться новое согласие и новая регистрация. |
Практический вывод такой: иностранная структура по вилле обычно требует больше одной строки из матрицы. Аренда решает вопрос пользования на фиксированный срок; суперфиций — вопрос владения строением; узуфрукт может решать пользование и доход; ни один из них не превращает саму землю во фрихолд иностранца.
Какие схемы являются незаконными или вводят в заблуждение?
Несколько популярных схем незаконны или вводят в заблуждение, потому что обещают контроль над землёй без реального законного права.
- Тайские номинальные акционеры: это не законный shortcut. Тайский акционер, который лишь стоит за иностранца, не создаёт реальный тайский корпоративный маршрут.
- Тайский друг, сотрудник или партнёр держит титул за иностранца: это всё равно не иностранное владение. В лучшем случае титул оформлен на тайского держателя; в худшем — это номинальная проблема.
- «30+30+30» продают как гарантированный 90-летний контроль: формулировка о продлении всё равно не равна уже существующему зарегистрированному 90-летнему праву.
- «LTR-фрихолд-вилла» или «виза даёт землю»: иммиграционный статус и права на землю — разные системы.
- Офшорное владение рекламируют как прямой тайский титул: офшорная обёртка не создаёт новой категории земли в тайском праве.
- Незарегистрированный длинный лизхолд рекламируют как собственность: если право не зарегистрировано там, где регистрация обязательна, у покупателя нет той защиты, которую обещает реклама.
Что на практике делать большинству иностранных покупателей?
Большинству иностранных покупателей стоит считать кондоминиум чистым маршрутом прямого титула, а сделки по виллам — структурой зарегистрированных прав на тайскую землю.
- Если вам нужен прямой титул на своё иностранное имя, начинайте с юнита в кондоминиуме. Это по-прежнему самый чистый маршрут.
- Если вам нужна вилла, примите, что юридический вопрос будет касаться прав на тайскую землю, а не иностранного фрихолда на землю. Соответственно оценивайте цену и переговоры.
- Если кто-то говорит, что всё решают компания, виза, договор или офшорная обёртка, спросите точную статью, точное разрешение и точное правило отчуждения. Ответ должен быть коротким и конкретным.
- Если структура зависит от доверия, а не от регистрации, она слабее, чем обещает маркетинг. Регистрируйте именно то право, которое действительно важно.