Покупатели, изучающие тайскую недвижимость, регулярно слышат о «BOI» как о способе обойти ограничения на иностранное владение. Большая часть этих сведений ошибочна, устарела или относится исключительно к проектам коммерческого масштаба. Для жилой виллы BOI-продвижение не является рабочим путём к владению землёй в 2026 году. Реальные точки пересечения BOI и недвижимости значительно уже, чем предполагает маркетинг.
Что такое BOI
BOI (Board of Investment, Совет по инвестициям Таиланда), действующий на основании Закона об инвестиционном продвижении B.E. 2520 (1977, с последующими изменениями), предоставляет льготы компаниям, ведущим деятельность, которую правительство Таиланда хочет стимулировать: производство, технологии, отдельные виды услуг, сельское хозяйство, инфраструктуру. Льготы включают налоговые каникулы по налогу на прибыль (3–8 лет), освобождение от пошлин на импортное оборудование, упрощение разрешений на работу и — что важно в данном контексте — право по статье 27 для иностранной компании с большинством в акционерном капитале владеть землёй для продвигаемой деятельности.
Чем BOI не является: жилой инвестиционной схемой. В действующем законодательстве нет пути «купи виллу за ฿X — и BOI даёт тебе право собственности».
Право на владение землёй по статье 27
Если тайская компания с иностранным большинством получила BOI-продвижение по утверждённой деятельности:
- Статья 27 Закона об инвестиционном продвижении позволяет компании владеть землёй, используемой для продвигаемой деятельности
- Одобрение выдаётся под конкретный проект — площадь земли утверждается при выдаче статуса
- Земля должна использоваться по продвигаемому назначению; переход в личное жилое использование влечёт отзыв статуса
- При отзыве статуса или сворачивании деятельности земля, как правило, должна быть продана в течение одного года (статья 27, абзац 2)
На практике BOI-владение землёй предназначено для заводов, коммерчески эксплуатируемых отелей, крупных апарт-отелей, R&D-кампусов и аналогичных объектов — но не для частных домов.
Может ли иностранец владеть жилой землёй по Section 96 bis?
Да, но это исключительный путь и не жилая BOI-программа. Старые статьи иногда описывают статью 96 bis Земельного кодекса как прекращённую или как жилую BOI-программу. Обе формулировки неверны. Department of Lands по-прежнему публикует процедуру подачи: иностранное физическое лицо может запросить право владеть до одного рая жилой земли после ввоза не менее ฿40 млн в квалифицирующие категории инвестиций, указанные в официальной процедуре Department of Lands по Section 96 bis ниже, сохранения этой инвестиции не менее пяти лет и получения разрешения Министра внутренних дел. Земля должна находиться в Бангкоке, Паттайе, муниципалитете или назначенной жилой зоне и вне военных зон безопасности.
Это действующая норма, но исключительная. Это персональное разрешение на жилую землю по Земельному кодексу, а не BOI-продвижение и не общий путь «купи виллу — получи фрихолд землю». Большинству иностранных покупателей всё равно следует планировать кондоминиум в фрихолд, зарегистрированный лизхолд, superficies, usufruct или реальную бизнес-структуру.
Виза LTR — проживание, а не владение
Виза LTR (Long-Term Resident), запущенная в сентябре 2022 года и администрируемая BOI, — это программа BOI, с которой покупатели сталкиваются чаще всего. Это виза, а не разрешение на владение землёй.
Виза LTR предоставляет:
- Возобновляемую 10-летнюю визу по четырём категориям (Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner, Work-from-Thailand Professional, Highly-Skilled Professional)
- Многократный въезд без отдельного разрешения на повторный въезд
- Упрощённую 90-дневную регистрацию (достаточно ежегодной)
- Освобождение от налога на доходы из иностранных источников для категорий Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner и Work-from-Thailand Professional при соблюдении применимых официальных условий — особенно существенно с учётом изменений 2024 года по переводам, рассмотренных в Налоговое резидентство в Таиланде — правило 183 дней и изменения 2024 года
- Цифровое разрешение на работу для держателей LTR, работающих на организацию в Таиланде, с ежегодной платой ฿3 000
- Законный супруг и дети младше 20 лет могут подать заявление на зависимые визы; максимум четыре иждивенца на держателя LTR
Виза LTR не даёт права на владение землёй. Держатели LTR покупают кондоминиумы на тех же условиях 49-процентной иностранной квоты, что и любой другой иностранец (Иностранная квота 49% в тайских кондоминиумах — как это работает на практике), и арендуют землю на тех же условиях лизхолда (leasehold) (Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать).
Когда BOI действительно подходит
BOI-продвижение оправдано в сфере недвижимости, если:
- Вы строите отель от 100 номеров (деятельность BOI 7.4)
- Вы развиваете апарт-отель нужного масштаба (ряд подвидов деятельности квалифицируются в сфере услуг)
- Вы управляете медицинским, пенсионным или велнес-объектом (соответствует деятельности 7.32)
- У вас промышленный или коммерческий проект, в котором недвижимость является вспомогательным элементом продвигаемой деятельности
В таких случаях налоговые каникулы BOI и право на владение землёй существенно меняют экономику проекта. При жилой покупке каждый «обходной путь», который, кажется, предлагает BOI, либо не существует, либо является неподходящим инструментом — обычная структура через тайскую компанию (Тайские компании для владения недвижимостью при режиме контроля 2026 года) обходится дешевле и требует меньшей отчётности, хотя и несёт собственные серьёзные риски.
Стоимость создания и поддержания
Для проекта, который действительно соответствует требованиям:
- Подача заявки в BOI: ฿50 000–100 000 государственных пошлин плюс ฿200 000–400 000 гонорара консультантов для нетривиальной заявки
- Регистрация компании и структурирование: ฿50 000–150 000
- Ежегодные отчёты по комплаенсу BOI, аудированная отчётность и отчёты о ходе деятельности
- Риски: отзыв льгот, ретроактивные налоговые обязательства за невыполненные обязательства
Эти цифры разумны для коммерческого проекта от ฿50 млн. Для покупки виллы за ฿20 млн они не оправданы.
Для кого это подходит
- Девелоперы, строящие отели или апарт-отели нужного масштаба
- Операторы медицинских или велнес-объектов
- Промышленные или технологические проекты, где земля функционально связана с бизнесом
Для кого это не подходит
- Частные покупатели, ищущие виллу с землёй
- Покупатели, которым говорят, что «BOI даёт фрихолд (freehold) на землю за ฿40 млн» — Section 96 bis является отдельным разрешением по Земельному кодексу, а не жилой BOI-программой
- Все, кто рассчитывает, что виза LTR решит вопрос владения землёй в фрихолд, — не решает