На протяжении десятилетий некоторые иностранные покупатели использовали тайские компании с ограниченной ответственностью для владения землёй. Компания, не подпадающая под статьи 97 и 98 и имеющая реальных тайских инвесторов, может законно владеть землёй; компания, в которой тайские акционеры лишь одалживают имена или держат акции в интересах иностранца, представляет собой иную, запрещённую схему. Правовой результат зависит от установленных законом критериев и существа инвестиций, а не только от соотношения 51/49.
Номинальные варианты схемы стали распространены в части рынка вилл Пхукета, тогда как реальные действующие компании продолжали использовать землю для настоящей коммерческой деятельности. В 2026 году Департамент развития бизнеса (DBD) ужесточил требования к регистрационным доказательствам, а власти провели новые расследования на Пхукете и в Андаманских провинциях.
Статья объясняет это различие, датированные меры правоприменения 2026 года и вопросы, которые действующему владельцу стоит обсудить с независимым тайским юристом. Это общая информация, а не вывод о какой-либо конкретной компании.
Может ли тайская компания законно владеть землёй в Таиланде?
Тайская компания может владеть землёй только если она не подпадает под критерии иностранной компании Земельного кодекса и не выступает номиналом для иностранца. Статья 86 Земельного кодекса в общем случае ограничивает приобретение земли иностранцами, кроме случаев, предусмотренных Кодексом или международным договором. Статья 97 считает компанию с ограниченной ответственностью иностранной для целей владения землёй, если иностранцам принадлежит более 49% зарегистрированного капитала или иностранные акционеры составляют более половины общего числа акционеров. Статья 98 считает другое юридическое лицо иностранным, когда юридическое лицо из статьи 97 владеет в нём долей или инвестирует в него указанным там способом.
Поэтому соотношения зарегистрированного капитала 51/49 недостаточно, если не соблюдён критерий по числу акционеров; неподпадание под статьи 97 и 98 не создаёт безопасной гавани для номинальной схемы.
Статья 113 устанавливает уголовную ответственность для лица, приобретающего землю как собственник в интересах иностранца или юридического лица из статей 97 или 98. Статья 96 допускает принудительное отчуждение земли, приобретённой через такое представительство, с применением процедуры отчуждения из статьи 94. Применимость этих норм зависит от доказательств, а не только от зарегистрированных долей.
Юридическая граница между законной тайской компанией с тайским большинством и незаконной номинальной схемой всегда основывалась на фактах и оставалась относительно размытой. В 2026 году изменилось не правило, а правоприменение.
Что изменилось в контроле номинальных компаний в Таиланде в 2026 году?
В 2026 году DBD ввёл более широкие проверки происхождения капитала, а власти провели новые расследования, тогда как сами нормы Земельного кодекса не менялись. Три датированных события определяют картину правоприменения 2026 года:
1. Мартовский приказ о регистрации. Приказ DBD № 1/2569 от 16 марта 2026 года ввёл подтверждение инвестиций, когда в существующее партнёрство добавляли иностранного партнёра или компания с ограниченной ответственностью назначала иностранца директором с правом подписи. Подтверждение требовало заявить, что все партнёры или акционеры действительно инвестировали и оплатили свои доли и что ни один тайский участник не помогает номинальной схеме. Приказ № 2/2569 заменил и расширил этот регистрационный режим 1 августа 2026 года.
2. Обязательные доказательства движения денег с 1 августа. По приказу № 2/2569 и его актуальным официальным формам определённые регистрации и изменения, связанные с иностранными инвестициями или правом подписи, теперь требуют банковских доказательств от тайских инвесторов и директора, принимающего капитал. Регистраторы сопоставляют заявленные инвестиции с фактическими переводами, долями и сроками; несоответствия могут повлечь отказ в регистрации. DBD сообщил, что его анализ данных выявил почти 120 000 компаний с иностранным участием для дальнейшей проверки в 16 провинциях, включая Пхукет, Пхангнга и Краби. Это пул для проверки, а не число незаконных компаний.
3. Июньская операция в Андаманском регионе. В сообщении правительства Таиланда от 21 июня описаны обыски по 89 земельным участкам на Пхукете, в Пхангнга и Краби общей площадью 49 рай 1 нган 6,4 квадратной ва; земля и постройки оценены в 1 053 518 872 бата. В сообщении 29 компаний названы имеющими признаки номинальной схемы, а ещё 48 землевладельческих компаний — имеющими больше иностранных акционеров, чем тайских, по числу лиц; эти 48 не были названы компаниями с иностранным большинством капитала. Сообщается также о 59 ордерах на арест и 60 ордерах на обыск. Отдельно СМИ 20 июня сообщили, что после проверки более 30 000 регистраций Пхукета свыше 600 компаний попали в группу повышенного риска. Обыск, ордер, официальное подозрение и отметка о риске — этапы расследования; приведённые сообщения не объявляли об окончательных приговорах по каждой компании или каждому лицу.
Практическое изменение касается доказательств: органы выясняют, кто внёс капитал, кто получает экономическую выгоду, кто контролирует решения и чем компания реально занимается. Ни одна из мер 2026 года не создаёт безопасной гавани на основании долей, а отметка о риске сама по себе не доказывает номинальное нарушение.
За датированными материалами, а не за сжатым обобщением, обращайтесь к статьям Houseviser о правилах DBD по подтверждению движения капитала с августа и июньских обысках в Андаманском регионе. Там отдельно рассматриваются регистрационные проверки, скрининг, подозрения, ордера и окончательные выводы.
Как выглядит легитимная тайская компания, владеющая землёй?
У легитимной компании есть подлинные тайские инвесторы, реальное экономическое участие и обоснованная деловая цель; одними долями в капитале это не устанавливается. Для компании, не подпадающей под статьи 97 и 98, следующие практические признаки помогают отличить реальный бизнес с подлинными тайскими акционерами от номинальной схемы.
Реальный взнос капитала. Тайские акционеры внесли реальные деньги за свои акции, прослеживаемые в банковских записях. Капитал пропорционален доле (тайский акционер с 51% внёс 51% оплаченного уставного капитала компании). Никаких «акционерных займов» от иностранного меньшинства тайскому большинству, маскирующих источник средств.
Реальный экономический интерес. Тайские акционеры получают свою долю дивидендов, участвуют в заседаниях совета директоров, подписывают значимые корпоративные решения и несут реальные экономические выгоды и риски. Они не получают фиксированное ежемесячное вознаграждение, не зависящее от результатов компании.
Обоснованная деловая цель. Компания ведёт реальную деятельность — отель, ресторан, туроператор, компания по управлению недвижимостью, производство, продвигаемое Советом по инвестициям (Board of Investment, BOI). Владение одной жилой виллой для личного пользования деловой целью не является и может нести особенно высокий правовой риск.
Это практические признаки, а не установленный законом чек-лист или гарантия. Регистраторы, следствие и суд оценивают совокупность фактов каждой компании.
Когда тайская компания может быть подходящей структурой для недвижимости?
Тайская компания может подойти, когда земля нужна подлинным тайским партнёрам и реальному бизнесу, а не когда цель — дать иностранному покупателю контроль над личным жильём. Три коммерческие ситуации, в которых независимый юрист может оценить структуру с компанией.
Реальная коммерческая недвижимость. Иностранный инвестор, сотрудничающий с тайскими партнёрами для развития отеля, торгового центра или арендного комплекса, где тайские партнёры являются реальными участниками предприятия. Компания владеет землёй для бизнеса; бизнес приносит доход, финансирующий участие тайских акционеров.
Деятельность, поощряемая BOI. Статья 27 Закона о поощрении инвестиций не создаёт автоматического или общего права на землю. Поощряемая компания может владеть только землёй, которую BOI отдельно одобрил как необходимую для одобренной поощряемой деятельности, и только на условиях конкретного проекта. Для офисов, жилья персонала и других вспомогательных целей действуют отдельные пределы. Если поощрение прекращается или земля используется за пределами одобрения, может потребоваться её отчуждение.
Совместное предприятие со смешанным участием. Иностранный инвестор и тайский партнёр, совместно и по-настоящему владеющие бизнесом в сфере недвижимости. Тайский партнёр не является номиналом — у него есть реальная ставка, он внёс капитал и участвует в принятии решений.
Для личного жилья структура с тайской компанией может не подойти; независимый юрист должен проверить установленные законом критерии и все факты.
Как безопасно создать тайскую компанию для покупки недвижимости?
Соответствующая закону структура начинается с реальной деловой потребности в объекте, тайских инвесторов, которые вносят капитал и разделяют риск и доход, и управления, отражающего этих инвесторов. Если цель — просто дать иностранцу контроль над личным домом, тогда как тайские имена присутствуют только в реестре, структура с тайской компанией может не подойти. Форма компании, иностранное меньшинство или пропорция 51/49 не превращают вторую ситуацию в первую.
До оплаты брони или регистрационного сбора получите независимое тайское юридическое и бухгалтерское заключение о:
- реальной коммерческой деятельности и о том, зачем ей нужен этот объект;
- личности каждого акционера, источнике и размере его капитала, правах на дивиденды, праве голоса и подверженности убыткам;
- том, кто назначает директоров, распоряжается банковскими счетами, подписывает договоры и принимает зарезервированные решения;
- том, ограничена ли деятельность Законом об иностранном бизнесе или требует иной лицензии либо разрешения;
- титуле, ограничениях землепользования, налогах и сборах по сделке, финансировании и любых условиях BOI; и
- плане выхода, если бизнес, поощрение, партнёрство или предполагаемое использование прекратятся.
Не делайте консультанта продавца, застройщика или регистрационного агента единственным проверяющим. Консультант должен действовать в интересах покупателя и проверять существо, а не просто готовить регистрационные формы.
Сколько стоит создание и содержание тайской компании для владения недвижимостью?
Универсальной цены создания и содержания не существует, поэтому запрашивайте письменные расчёты для конкретной компании и закладывайте в бюджет и регистрацию, и регулярное соблюдение требований. DBD указывает, что компания с ограниченной ответственностью должна представить годовую финансовую отчётность общему собранию в течение четырёх месяцев после окончания отчётного периода, подать одобренную отчётность в течение одного месяца и подать список акционеров в течение 14 дней после собрания. Отчётность подлежит аудиту. Департамент доходов требует годовую декларацию по налогу на прибыль в течение 150 дней после окончания отчётного периода и, когда применимо, полугодовую декларацию; обязанности по НДС, зарплатам и удерживаемым налогам зависят от регистраций, деятельности и платежей. Директора также должны поддерживать в актуальном состоянии корпоративные, бухгалтерские, акционерные и протокольные записи и хранить доказательства того, что акционеры и бизнес остаются реальными.
Запрашивайте письменные расчёты для конкретной компании, а не полагайтесь на универсальную цену создания. К релевантным категориям относятся регистрация и юридическая проверка, внесение капитала, бухгалтерия и учёт, годовой аудит, отчётность в DBD и налоговая отчётность, юридический адрес и корпоративное сопровождение, лицензии, банковские услуги, страхование, эксплуатация объекта, а также налоги и сборы Земельного офиса при покупке, реструктуризации или выходе. Часть расходов повторяется, даже когда компания владеет одним объектом и не получает выручки; другие зависят от сделок или деятельности.
Меняет ли иностранная материнская компания применимый критерий Земельного кодекса?
Нет. Иностранная материнская компания над тайской меняет то, кто контролирует группу, а не то, какой критерий Земельного кодекса должна пройти тайская дочерняя компания. Статья 98 считает тайскую компанию иностранной, если её акционером или инвестором указанным в статье 97 способом выступает компания, подпадающая под статью 97, — офшорный слой не отключает статьи 97 и 98. Маршруты кондоминиума, BOI и IEAT, открытые для иностранной материнской компании, покупающей напрямую, а не через тайскую дочернюю компанию, разобраны в статье Может ли офшорная компания владеть недвижимостью в Таиланде законно.
Стоит ли сравнить более простые права до использования тайской компании?
Для личного жилья структура с тайской компанией может не подойти, пока покупатель не оценил более простые зарегистрированные права, соответствующие предполагаемому использованию.
| Цель покупателя | Что проверить сначала | Чего это не даёт |
|---|---|---|
| Личное владение допустимой квартирой | Фрихолд (freehold) в иностранной квоте при соблюдении квоты, титула и требований к иностранным средствам | Не даёт права собственности на землю и не отменяет проверку кондоминиума. |
| Пользование виллой на земле определённый срок | Зарегистрированная [[leasehold-30-year-renewable | аренда]] с отдельной оценкой обещаний продления |
| Владение зданием виллы отдельно от земли | Зарегистрированный [[usufruct-superficies-habitation | суперфиций]], который обычно оценивают вместе с арендой |
| Реальный бизнес, которому нужна земля | Реальная тайская компания или специально одобренный путь [[boi-scheme-thai-property | BOI]], если факты и разрешения это поддерживают |
Чек-лист сделки см. в Покупка виллы в Таиланде иностранцем в 2026: земля, дом и права.
О чём спросить независимого тайского юриста до покупки недвижимости через компанию?
Попросите независимого тайского юриста дать письменную оценку по конкретной сделке на основе титула, корпоративных записей, доказательств финансирования, договоров, отчётности, поданных документов, лицензий и любых зарегистрированных прав на недвижимость. Передайте титул и записи Земельного офиса, договор купли-продажи или брони, выписку и цели компании, устав и учредительный договор, действующий и предлагаемый списки акционеров, доказательства оплаты акций, банковские выписки, соглашения акционеров и директоров, протоколы, бухгалтерскую и налоговую отчётность, лицензии, сертификат BOI и одобрение земли, если на них ссылаются, а также любой договор аренды, суперфиция, узуфрукта, займа, side letter или доверенность.
Попросите юриста ответить письменно:
- Кто юридически будет владеть землёй и зданием и какие права будут зарегистрированы?
- Какие нормы Земельного кодекса, Закона об иностранном бизнесе, корпоративного, налогового и лицензионного права применимы к фактической деятельности?
- Можно ли подтвердить капитал, выгоду, контроль и риск каждого инвестора без номинальной схемы или побочной договорённости?
- Какие отчётность, аудит, налоговая, управленческая и учётная работа повторяются ежегодно, включая год без дохода?
- Какие разрешения, налоги, сборы, согласия и сроки действуют при покупке, эксплуатации, реструктуризации и выходе?
- Что произойдёт с землёй и зарегистрированными правами, если компания, бизнес, партнёрство или поощрение BOI прекратятся?
Это индивидуальная юридическая и налоговая работа по сделке, а не чек-лист регистрации компании и не гарантия законности.
Что делать, если тайская компания для владения недвижимостью создана до 2023 года?
Закажите новую проверку у независимого тайского юриста: более поздние изменения могут не устранить незаконность первоначального номинального приобретения и не снять прежнюю ответственность. Типичная ситуация 2026 года: иностранец купил виллу на Пхукете через тайскую компанию в 2010, 2015 или 2020 году, когда это было стандартной схемой. Тайские акционеры — знакомые, родственники юриста или сотрудники застройщика. Компания не имеет реального бизнеса, кроме владения виллой. Структура годами существовала тихо, платила минимальные налоги, не проверялась аудитом.
Это лишь часть признаков риска, которые могут проверять органы; попадание конкретной компании под скрининг или расследование зависит от её фактов. Следующие вопросы должен рассмотреть независимый тайский юрист.
Можно ли реструктурировать собственность и зарегистрированные права? Юристу следует проверить титул, первоначальное приобретение, относящиеся к делу заявления о супружеском имуществе, право на здание, доступные варианты аренды, суперфиция или иных прав, необходимые согласия, регистрацию в Земельном офисе, налоги и сборы. Последующая передача или ликвидация не устраняет ответственность, возникшую из прежнего номинального приобретения, и ни один вариант реструктуризации не гарантирует правовой безопасности.
Можно ли привести текущую деятельность компании в порядок? Реальные капитал, акционеры, управление и бизнес могут иметь значение на будущее. Более поздняя капитализация, замена акционеров или новый бизнес не исправляют незаконное первоначальное номинальное приобретение и не устраняют прежнюю гражданскую или уголовную ответственность. Юрист должен отдельно оценить первоначальные и текущие факты.
Каковы последствия бездействия? Юристу следует оценить доказательства, риск расследования, принудительного отчуждения, уголовной ответственности, налоговых последствий и практический эффект каждого доступного ответа. Отметка о риске не равна приговору, но сохранение структуры без изменений не является правовым средством защиты.
Первым шагом должна стать консервативная юридическая проверка (не тем юристом, который создавал исходную структуру). Проверка должна выявить конкретные факторы номинального риска в существующей структуре и изложить стоимость и сроки каждого варианта реструктуризации.
Какие утверждения о тайских компаниях покупателю стоит оспорить?
Покупателю стоит оспорить утверждения о том, что соотношение 51/49, привилегированные акции, побочные соглашения или поощрение BOI автоматически делают владение землёй законным. Несколько тезисов, часто звучащих в разговорах о продажах на Пхукете, упускают необходимость оценки конкретных фактов.
- «Все так делают, никого не преследуют». Прошлая практика не доказывает законность и не гарантирует отсутствие ответственности. Указанные отчёты за 2026 год описывают обыски, ордера и расследования; вопрос о преследовании и ответственности зависит от доказательств по каждому делу.
- «У каждого тайского акционера по одной акции, иностранец имеет 49% от общего числа акций, но контролирует привилегированные акции». Условия привилегированных акций сами по себе не определяют законность структуры. Органы могут проверять, кто оплатил акции, кто получает экономическую выгоду, кто контролирует решения и действительно ли тайские акционеры участвуют в компании.
- «Вы подписываете побочное соглашение, передающее вам экономические права тайского акционера». Побочное соглашение само по себе не является окончательным доказательством, однако условия, возвращающие иностранцу экономическую выгоду или контроль, могут свидетельствовать о номинальной схеме с учётом финансирования, управления и фактической деятельности.
- «Одобрение BOI делает любую структуру законной». Само по себе поощрение не создаёт права на землю. По статье 27 поощряемая компания может владеть только землёй, которую BOI специально одобрил как необходимую для поощряемой деятельности, на условиях конкретного проекта; личная курортная вилла не подпадает под это право лишь потому, что компания получила поощрение.
Что иностранному покупателю сделать до выбора тайской компании в 2026 году?
Для новой покупки в 2026 году сначала оцените право на недвижимость, соответствующее фактическому использованию, и лишь затем рассматривайте тайскую компанию как вариант. Для иностранного покупателя, принимающего новое решение о покупке в 2026 году:
- Для кондоминиума сначала оцените фрихолд (freehold) в иностранной квоте. Допустимость, квота, подтверждение финансирования и титул всё равно требуют проверки конкретных фактов. См. Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить.
- Для виллы или дома на земле выясните у независимого юриста, какие зарегистрированные права подходят к фактам. Аренда, суперфиций, узуфрукт или иная конструкция создают разные права и риски; ни одна из них не гарантирует защиту, равную фрихолду. См. Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать и Узуфрукт, суперфиций, право проживания — альтернативные вещные права для иностранцев в Таиланде.
- Не считайте структуру «тайская компания — землевладелец» или любую альтернативу автоматически законной для личного жилья. Ответ зависит от сторон, финансирования, документов, титула и предполагаемого использования.
- Для реальной коммерческой недвижимости оцените доступные корпоративные и инвестиционные структуры с независимым юристом. Реальные тайские инвестиции и деловая деятельность имеют значение, но знакомая форма документов сама по себе не делает структуру законной.
Для существующей структуры, созданной до 2023 года: закажите свежую независимую юридическую проверку и честно взвесьте реструктуризацию против сохраняющейся угрозы.
Иностранная материнская компания, прямая покупка иностранной компанией и разрешительные маршруты разобраны в руководстве об иностранных компаниях и тайской недвижимости.
