Помимо права собственности и лизхолда, Гражданский и торговый кодекс Таиланда (статьи 1417–1434) определяет ещё три регистрируемых вещных права на имущество: узуфрукт (usufruct), суперфиций (superficies) и право проживания (habitation). Каждое является самостоятельным правовым инструментом, регистрируется в Земельном офисе и вносится на оборотную сторону правоустанавливающего документа. Для иностранных покупателей, которым закрыт фрихолд на землю, эти права — особенно при их совместном применении — дают наиболее близкий практический эквивалент права собственности на землю, доступный по тайскому законодательству.
В статье разобрано, что собой представляет каждое право, чем они отличаются и когда применять каждое. Предполагается знакомство с национальной системой права собственности и механикой 30-летнего лизхолда.
Чем узуфрукт, суперфиций и право проживания различаются в Таиланде?
Узуфрукт даёт пользование имуществом и доход с него, суперфиций отделяет право собственности на здание от земли, а право проживания даёт личное право жить в объекте без права на доход. Все три регистрируются в Земельном офисе и вносятся на оборотную сторону правоустанавливающего документа.
| Право | Тайский термин | Макс. срок | Передаваемость | Наследование | Доход | Типичное применение |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Узуфрукт (usufruct) | สิทธิเก็บกิน (sit gep gin) | 30 лет или пожизненно | Нет (субаренда ≤3 лет) | Нет (прекращается со смертью) | Да | Иностранный супруг занимает объект и получает арендный доход с тайской земли |
| Суперфиций (superficies) | สิทธิเหนือพื้นดิน (sit nuea phuen din) | 30 лет или пожизненно | Да (при фиксированном сроке) | Да (при фиксированном сроке) | Косвенно | Иностранец владеет зданием на тайской земле |
| Право проживания (habitation) | สิทธิอาศัย (sit aasai) | 30 лет или пожизненно | Нет | Нет | Нет | Иностранец имеет личное право жить в объекте без извлечения дохода |
Узуфрукт и право проживания прекращаются по истечении зарегистрированного срока или со смертью правообладателя. Суперфиций с фиксированным сроком передаётся и наследуется, а пожизненный суперфиций прекращается со смертью правообладателя. Различия в передаваемости и праве на доход определяют выбор между ними.
Что даёт узуфрукт иностранному покупателю и что происходит при продаже или смерти?
Узуфрукт позволяет правообладателю пользоваться имуществом и получать с него доходы, но право является личным и прекращается со смертью правообладателя; новый собственник принимает зарегистрированную землю обременённой узуфруктом. Узуфруктуарий (лицо, обладающее этим правом) вправе:
- Проживать в объекте
- Сдавать его в аренду и получать арендный доход
- Использовать землю для сельского хозяйства, бизнеса или иных законных целей
- Производить улучшения (в разумных пределах — для значительных конструктивных изменений обычно требуется согласие собственника фрихолда)
- Субарендовать на срок не более трёх лет
Узуфруктуарий не вправе:
- Передавать узуфрукт другому лицу (право является личным)
- Оставлять узуфрукт в наследство — при смерти правообладателя право прекращается и собственник фрихолда восстанавливает полные права
- Субарендовать на срок более трёх лет (обязательное правило для иностранных узуфруктуариев)
- Повреждать имущество или кардинально менять его характер
Узуфрукт может быть предоставлен на фиксированный срок до 30 лет или пожизненно. Пожизненный узуфрукт нередко оказывается более выгодной структурой — для 50-летнего иностранного покупателя «пожизненно» обычно длиннее 30 лет и снимает вопрос о продлении, характерный для аренды.
Наиболее распространённая схема узуфрукта для иностранных покупателей на Пхукете: тайский супруг покупает землю на своё имя (в соответствии с правилами супружеской декларации) и регистрирует пожизненный узуфрукт в пользу иностранного супруга. Иностранный супруг занимает объект и может сдавать его в аренду. После смерти иностранного супруга узуфрукт прекращается, тайский супруг сохраняет полные права на землю. Если тайский супруг умирает первым, узуфрукт иностранного супруга продолжается — новый собственник фрихолда (наследник) принимает имущество обременённым узуфруктом.
Важно о налогах: регистрация узуфрукта стоит 1% от оценочной стоимости в качестве регистрационной пошлины. Для фиксированного узуфрукта на 30 лет это сопоставимо с арендной регистрацией. Для пожизненного узуфрукта методика расчёта иная — уточните у юриста.
Может ли иностранный покупатель владеть зданием виллы, если земля принадлежит тайскому собственнику?
Суперфиций (статьи 1410–1416) позволяет иностранному покупателю владеть зданием или иным строением, тогда как титул на землю остаётся у тайского собственника. Земля остаётся в фрихолд-титуле собственника; здание (или возведённое строение) оформляется отдельным титулом на суперфициария.
Это ключевой инструмент для иностранных покупателей, желающих владеть виллой. Иностранец не может владеть землёй. Но он может владеть зданием на тайской земле с полными правами собственника — передаваемыми, продаваемыми, наследуемыми, в принципе ипотекоспособными.
Суперфиций может быть предоставлен:
- На фиксированный срок до 30 лет (с той же оговоркой, что и для лизхолда — предварительно согласованное продление свыше 30 лет вызывает те же вопросы об исполнимости, что поставлены решением Верховного суда 2025 года применительно к арендам, хотя само решение касалось аренды, а не суперфиция)
- Пожизненно
- Бессрочно (технически возможно, но применяется редко, так как сложнее согласовать с собственником фрихолда)
Суперфиций с фиксированным сроком передаётся и наследуется — суперфициарий может продать здание отдельно от земли, подарить его или передать наследникам. Пожизненный суперфиций прекращается со смертью названного суперфициария. Новый суперфициарий становится собственником здания, не затрагивая фрихолд-титул на землю.
Стандартная схема виллы на Пхукете в 2026 году: тайский собственник (застройщик, партнёр или супруг) владеет землёй на правах фрихолда. Иностранный покупатель получает:
- Зарегистрированную аренду земли на 30 лет (обеспечивает пользование земельным участком)
- Суперфиций на здание (обеспечивает отдельное право собственности на строение)
- Опционально — преимущественное право выкупа фрихолда
Каждая регистрация оформляется в Земельном офисе отдельно, с отдельной пошлиной. Совокупные затраты: около 2–3% от стоимости объекта на регистрационные пошлины и гербовые сборы. Структура дороже, чем единая передача фрихолда, но даёт наиболее близкий правовой эквивалент собственности, доступный иностранцам на тайской земле.
Почему суперфиций важен для вилл: без него иностранец, построивший дом на арендованной тайской земле, владеет только арендой, но не домом. По умолчанию дом является частью земли по тайскому праву. При истечении аренды или её продаже дом следует за ней. Суперфиций разделяет их — дом находится в самостоятельной собственности и может пережить аренду как отдельный актив.
Когда право проживания полезно иностранному покупателю в Таиланде?
Право проживания (статьи 1402–1409) даёт зарегистрированное право жить в чужом объекте, но не передавать его, не наследовать и не получать арендный доход. Оно является наиболее ограниченным из трёх прав:
- До 30 лет или пожизненно
- Личное (не передаётся и не уступается)
- Не наследуется
- Не даёт права получать арендный доход
- Ограничено личным пользованием правообладателя и его домохозяйства
На практике право проживания почти не используется иностранными покупателями недвижимости на Пхукете — оно предоставляет меньше, чем узуфрукт, без компенсирующих преимуществ. Применяется главным образом в семейных ситуациях — например, когда родитель предоставляет ребёнку право жить в объекте, не позволяя сдавать его в аренду, или наоборот.
Единственный случай, когда право проживания может подойти иностранному покупателю: объект предназначен исключительно для личного проживания без арендного компонента, а собственник фрихолда хочет ограничить гибкость правообладателя (например, застройщик предоставляет покупателю право проживания в схеме, запрещающей сдавать юнит в аренду, чтобы сохранить жилой характер здания). Такое встречается редко.
Покупателям, которым нужны арендный доход, передаваемость или наследование, право проживания вряд ли подойдёт.
Как иностранные покупатели совмещают аренду, суперфиций и узуфрукт для тайской виллы?
30-летняя аренда земли плюс суперфиций — обычная схема иностранной виллы, а узуфрукт добавляют, когда права пользования или на доход нужно защитить отдельно. Полная схема 2026 года обычно выглядит так:
| Право | Правообладатель | Срок | Цель |
|---|---|---|---|
| Фрихолд на землю | Тайский собственник (супруг, партнёр или проверенное тайское лицо) | Бессрочно | Базовый правоустанавливающий документ |
| 30-летняя аренда земли | Иностранный покупатель | 30 лет (зарегистрировано) | Обеспечивает пользование земельным участком |
| Суперфиций на здание | Иностранный покупатель | 30 лет или пожизненно | Отдельный, передаваемый и наследуемый титул на здание |
| Преимущественное право выкупа фрихолда | Иностранный покупатель (договор) | Срок аренды | Возможность перевода в фрихолд при изменении законодательства |
| Узуфрукт на землю (альтернатива или дополнение) | Иностранный покупатель | Пожизненно | Права на доход, резервное обеспечение пользования |
Каждое зарегистрированное право требует отдельной подачи в Земельный офис, отдельной регистрационной пошлины и отдельного гербового сбора. Для виллы стоимостью ฿20 млн суммарные расходы на регистрацию всех прав, как правило, составляют ฿300 000–600 000.
Схема обходится дороже, чем чистая передача фрихолда, но фрихолд иностранцам на тайской земле недоступен. Комбинированная структура обеспечивает:
- 30 лет надёжного пользования (аренда)
- Отдельный титул на здание, который переживает аренду, может быть продан другому иностранцу с его собственной новой арендой и может быть унаследован (суперфиций)
- Права на доход и пожизненное пользование (узуфрукт, при его включении)
- Опциональность на конвертацию в фрихолд (преимущественное право выкупа)
Это максимально близкое к «праву собственности на дом в Таиланде», которого иностранец может достичь, не прибегая к схемам с номинальными компаниями.
Кто вправе владеть землёй под зарегистрированными правами иностранного покупателя?
Базовый собственник фрихолда должен быть гражданином Таиланда или квалифицирующим тайским юридическим лицом, которое вправе законно владеть землёй; права иностранного покупателя накладываются на этот титул, а не заменяют его. Распространённые варианты:
- Тайский супруг — правила и риски см. в Покупка недвижимости в Таиланде через жену или мужа-тайца
- Тайский партнёр или родственник — приемлемо при реальных и задокументированных отношениях; высокий риск, если это номинал, замаскированный под партнёра
- Компания с тайским большинством и реальным бизнесом — приемлемо при реальности компании и статусе иностранного покупателя как клиента, а не бенефициарного собственника
- Застройщик — большинство застройщиков вилл на Пхукете предлагают схему лизхолд + суперфиций как стандартный вариант продажи; фрихолд остаётся за застройщиком
Схема «тайский друг сделает мне одолжение» несёт те же риски, что и схема с номинальными компаниями — друг может отказаться от сотрудничества при регистрации, продать фрихолд третьему лицу (формально с сохранением ваших зарегистрированных прав, но с практическими осложнениями) или заявить о праве собственности при разрыве отношений. Выбирайте контрагента тщательно.
Какие регистрационные пошлины и налоги применяются к узуфрукту, суперфицию и праву проживания?
Регистрационные пошлины и гербовый сбор зависят от вида права и оценки, а ежегодный налог на имущество обычно распределяет договор. Обычный режим таков:
| Право | Регистрационная пошлина | Гербовый сбор | Ежегодный налог на имущество |
|---|---|---|---|
| Аренда | 1% от суммы арендных платежей | 0,1% | Платит собственник (как правило) |
| Узуфрукт (usufruct) | 1% от оценочной стоимости (фиксированный срок) | Нет | Узуфруктуарий обычно платит по договору |
| Суперфиций (superficies) | 1% от стоимости здания | 0,5% (единоразово) | Доля здания — по договору |
| Право проживания (habitation) | Небольшая фиксированная пошлина | Нет | Платит собственник |
Проконсультируйтесь с тайским налоговым специалистом по конкретной структуре. Сотрудники Земельного офиса рассчитают пошлины в день регистрации, однако условия договора определяют, кто фактически их оплачивает.
Какое право на недвижимость больше всего подходит иностранному покупателю в Таиланде?
Для виллы аренда плюс суперфиций обычно и есть наиболее близкая практическая альтернатива владению тайской землёй; узуфрукт подходит для личного пользования и прав на доход, а право проживания — в основном для узких семейных ситуаций. Обычный выбор:
Аренда + суперфиций (совмещение) — для иностранных вилл, где покупатель хочет получить наиболее близкий практический эквивалент права собственности. Стандартная схема 2026 года. Добавьте узуфрукт для дополнительной защиты, если отношения с тайским собственником фрихолда требуют подкрепления.
Пожизненный узуфрукт — для иностранного супруга при тайском собственнике земли. Позволяет избежать ограничения 30-летней аренды (узуфрукт действует на протяжении жизни иностранца) и даёт права на доход. Сочетайте с суперфицием при наличии строения.
Только аренда — для иностранного покупателя юнита в кондоминиуме, когда квота фрихолда исчерпана. Здание находится в ведении юридического лица кондоминиума (juristic person), поэтому суперфиций не нужен. Аренда является активом.
Право проживания — редко; только для специфических семейных ситуаций.
Что проверить иностранному покупателю, прежде чем полагаться на узуфрукт, суперфиций или право проживания в 2026 году?
Для виллы убедитесь, что землевладелец вправе законно владеть фрихолдом и что каждое право, на которое вы полагаетесь, надлежащим образом зарегистрировано в Земельном офисе. Три правила:
-
Для виллы по умолчанию выбирайте лизхолд + суперфиций. Схема хорошо отработана, регистрируется в Земельном офисе и обеспечивает отдельный титул на здание. Не принимайте схему только с арендой для виллы со значительной стоимостью строения.
-
Добавляйте узуфрукт или преимущественное право выкупа там, где это оправдано отношениями. Многоуровневая защита обходится дороже при регистрации, но обеспечивает реальную дополнительную безопасность.
-
Проверяйте надёжность собственника фрихолда. Все эти права зависят от того, что собственник фрихолда не создаёт проблем — не отказывает в регистрации, не продаёт имущество враждебной третьей стороне и т.д. Структура выдерживает большинство таких сценариев в суде, но практические издержки от недобросовестного собственника фрихолда высоки. Тщательно выбирайте базового собственника.
Общая картина права собственности: Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить. Выбор между фрихолдом (только кондо) и лизхолдом (всё остальное): Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать. Механика аренды: Продление 30-летнего лизхолда в Таиланде не гарантировано.
