В Таиланде «фрихолд» и «лизхолд» — не маркетинговые ярлыки, а отдельные правовые инструменты, которые регистрируются по-разному в Земельном офисе (Land Office), предоставляют разные права, действуют разные сроки и открывают разные варианты выхода из сделки. Для иностранных покупателей выбор между ними частично определяется предпочтениями, а частично — жёсткими ограничениями: Земельный кодекс закрывает иностранцам доступ к фрихолдной земле, поэтому лизхолд становится стандартной схемой при покупке вилл. Для квартир в кондоминиуме доступны оба варианта, и выбор имеет реальные последствия.
В этой статье разобраны оба инструмента, проведено их сравнение по параметрам, важным для иностранных покупателей на Пхукете, и объяснено значение Решения Верховного суда № 4655/2566 для лизхолда.
Фрихолд — полное право собственности на ваше имя
Фрихолд означает, что вы держите правоустанавливающий документ. В реестре Земельного департамента (Land Department) ваше имя значится как собственника. Право бессрочное, передаётся по договору купли-продажи или дарению, наследуется, может быть заложено и не зависит от воли третьих лиц.
Для иностранцев фрихолд доступен только для квартир в кондоминиуме, оформленных в соответствии с Законом о кондоминиумах 1979 года. Необходимо выполнить два условия:
- Проект кондоминиума должен располагать иностранной квотой кондоминиума (49%). Статья 19 ограничивает общую долю иностранной фрихолдной площади 49% от продаваемой площади проекта. Если здание исчерпало квоту, новые фрихолдные регистрации невозможны до тех пор, пока принадлежащая иностранцу квартира не будет продана тайскому гражданину или переоформлена в лизхолд.
- Средства на покупку должны поступить в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, подтверждённые формой FET (Foreign Exchange Transaction Form) от принимающего тайского банка.
Фрихолд на землю закрыт для иностранных граждан по Земельному кодексу, за тремя узкими исключениями: раздел 96 bis (инвестиции от ฿40 млн, редкий случай), земля в рамках бизнеса с продвижением от BOI (Board of Investment, Совет по инвестициям Таиланда) и наследство (с требованием отчуждения в течение одного года). Ни один из этих путей не является стандартным для покупки жилой недвижимости.
Лизхолд — зарегистрированное право пользования на фиксированный срок
Лизхолд — это зарегистрированное право аренды в соответствии со статьёй 540 Гражданского и торгового кодекса. Фрихолдный правоустанавливающий документ остаётся за собственником имущества; арендатор получает право пользоваться и занимать его в течение срока аренды. По статье 544 субаренда и уступка требуют разрешения в договоре; по статье 558 изменения и дополнения требуют разрешения арендодателя.
Жёсткое ограничение — 30 лет на один зарегистрированный договор аренды. Это ограничение установлено законом: условия, продлевающие один договор сверх 30 лет, ничтожны в силу нормы права, а не по усмотрению сторон. По истечении 30 лет имущество возвращается собственнику, если не зарегистрирован новый договор аренды.
Лизхолд — стандартная схема для иностранных покупателей вилл и домов на земле на Пхукете. Он также применяется как альтернатива для квартир в кондоминиуме, когда фрихолдная квота исчерпана или покупатель предпочитает лизхолдную структуру (иногда из соображений наследования или налогового планирования).
Что означает Решение Верховного суда № 4655/2566
Три десятилетия рынок вилл на Пхукете предлагал схемы «30+30+30» — 30-летний лизхолд с двумя заранее согласованными продлениями, прописанными в договоре и продававшимися как «90 лет гарантированного владения» или, с запасом, «99-летний лизхолд».
Решение № 4655/2566 касалось зарегистрированной аренды на 30 лет и двух обещаний ещё по 30 лет, оформленных в тот же день. Аренда за будущие 60 лет была оплачена заранее, и новые деньги или иные условия согласовывать не требовалось. Суд счёл пакет попыткой обойти статью 540 и признал будущие сроки недействительными. Опубликованная запись не указывает 18 марта 2025 года как дату решения, а вывод нельзя превращать в категорическое правило для любого иначе составленного обещания.
Три следствия для покупателей в 2026 году:
- Зарегистрированный 30-летний лизхолд исполним в том виде, в каком он заключён. Решение не ставит под сомнение стандартный лизхолд.
- Не приписывайте продлению текущую стоимость без проверки точного текста и фактов тайским юристом. Для нового срока всё равно нужны участие тогдашнего собственника, новое соглашение и регистрация; это решение не определило судьбу любого возможного обещания или средства защиты.
- Маркетинговые материалы и презентации, обещающие «90 лет» или «99 лет» владения в рамках одного зарегистрированного договора аренды, вводят в заблуждение. Практический горизонт — 30 лет.
Подробнее о механике регистрации, порядке продления и условиях, которые стоит согласовать в лизхолдном договоре: 30-летний лизхолд в Таиланде — регистрация, продление и условия переговоров.
Сравнение — фрихолд vs лизхолд по параметрам, которые важны
| Параметр | Фрихолд (квартира в иностранной собственности) | Лизхолд (земля или квартира) |
|---|---|---|
| Срок | Бессрочно | До 30 лет |
| Запись в Земельном офисе | Ваше имя в правоустанавливающем документе | Имя собственника; аренда регистрируется на обороте документа |
| Передача | Продаётся свободно; новый владелец получает новый документ | Уступка лизхолда; арендодатель может иметь право согласия по договору |
| Наследование | По завещанию или по закону | Не предполагайте автоматического перехода: результат зависит от текста договора, структуры, фактов и применимого права |
| Продление | Не применяется (бессрочно) | Нужны новое соглашение и регистрация; обещания на будущее требуют индивидуальной проверки |
| Вторичный рынок | Сильный — иностранные покупатели платят премию за фрихолд | Слабее — вторичный лизхолд имеет меньше лет и ограниченный круг покупателей |
| Возможность ипотеки (для иностранца) | Возможна в отдельных иностранных банках | Крайне затруднена |
| Расходы при регистрации | Сбор за переоформление 2% + прочие налоги | Сбор за регистрацию аренды 1% + гербовый сбор (stamp duty) 0,1% |
| Ежегодные расходы | Земельный налог, CAM, фонд капитальных расходов (sinking fund) | Земельный налог (обычно платит собственник), CAM, фонд капитальных расходов |
| Ограничение по иностранной квоте | Да — ограничение 49% | Нет — лизхолд не учитывается в 49% |
| Доступен для земли? | Нет (только кондоминиум для иностранцев) | Да |
| Доступен для вилл? | Нет | Да |
| Риск по истечении срока | Нет | Имущество возвращается арендодателю, если не переговорено иное |
Что выбрать
Выбор ограничен сильнее, чем кажется.
Для квартиры выбирайте фрихолд, если он доступен. Премия, которую вы платите сверх лизхолда, отыгрывается при перепродаже: круг покупателей фрихолдных квартир значительно шире, а актив принадлежит вам навсегда. Лизхолд для квартиры уместен, только если фрихолдная квота исчерпана и вы не хотите ждать, либо если есть конкретная налоговая причина в вашей ситуации.
Для виллы или дома на земле практичная схема — лизхолд плюс суперфиций (superficies). Земля не может быть в фрихолде у иностранца. 30-летний лизхолд на землю обеспечивает право проживания. Зарегистрированный суперфиций (superficies) на строение даёт отдельное, передаваемое и наследуемое право собственности на само здание — решая часть уравнения, касающуюся строения. Совокупные расходы в Земельном офисе — две регистрации и два гербовых сбора, что является небольшой ценой за правовую ясность. Механику см. в Узуфрукт, суперфиций, право проживания — альтернативные вещные права для иностранцев в Таиланде.
Избегайте схемы «тайская компания владеет землёй» для личных резиденций. Структура законна только при наличии реальных тайских акционеров. Волна проверок 2024–2025 годов (Департамент специальных расследований, Департамент развития бизнеса, Налоговое управление Таиланда (Revenue Department)) сделала номинальные структуры реально рискованными — штрафы, принудительная ликвидация и предписания о продаже сегодня вполне реальны. Подробнее в Тайские компании для владения недвижимостью при режиме контроля 2026 года.
Когда лизхолд вполне подходит
30-летний горизонт звучит коротко, пока вы не сделаете расчёт относительно альтернативы.
Иностранец, покупающий лизхолдную виллу в возрасте 50 лет в 2026 году, имеет чёткое право пользования до 2056 года. К 2056 году покупателю будет 80 лет, объект будет на 30 лет старше, район изменится, семейная ситуация изменится. В большинстве случаев покупатель к тому времени уже продал бы объект, переехал бы в меньшее жильё или перестал бы им пользоваться. Аргумент «я хочу фрихолд, чтобы мои внуки его унаследовали» реален для некоторых, но для большинства иностранных покупателей в Таиланде 30-летний горизонт соответствует их реальным намерениям как собственника.
Честная формулировка такова: лизхолд даёт вам надёжное, исключительное, договорное право пользования тайской недвижимостью сроком до 30 лет — в стране, где фрихолдная земля вам всё равно недоступна. Если это соответствует вашим срокам, лизхолд вполне уместен. Если вам действительно нужно многопоколенное владение землёй, Таиланд, вероятно, не та страна для покупки, и никакая договорная структура это не исправит.
Разница в расходах при регистрации
Для квартиры стоимостью ฿10 млн:
| Налог/сбор | Фрихолд | Лизхолд (30 лет) |
|---|---|---|
| Сбор за переоформление | 2% × ฿10 млн = ฿200 000 | Не применяется |
| Сбор за регистрацию аренды | Не применяется | 1% × ฿10 млн = ฿100 000 |
| Гербовый сбор (stamp duty) | 0,5% × ฿10 млн = ฿50 000 (если SBT не применяется) | 0,1% × ฿10 млн = ฿10 000 |
| Специальный налог на бизнес (SBT) (если продавец владеет менее 5 лет) | 3,3% × ฿10 млн = ฿330 000 | Не применяется |
| Подоходный налог у источника (withholding tax) | По расчёту | Не применяется |
| Типичная доля покупателя | ~฿100 000–200 000 (сбор за переоформление, часто делится) | ~฿110 000 (полностью) |
Лизхолд дешевле при регистрации. Расходы на перепродажу также ниже для лизхолда. Однако сам актив стоит меньше из-за конечного срока, поэтому совокупные расходы на владение при длительном удержании выгоднее для фрихолда, если вы намерены сохранить актив или передать его по наследству.
Полный разбор того, кто что платит: Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026.