หลังจากเช่าอยู่หนึ่งปี ผู้ซื้อที่ตัดสินใจเดินหน้าต่อจำเป็นต้องจัดการเรื่องธนาคารก่อนที่สัญญาซื้อขายจะเปลี่ยนเรื่องนี้ให้กลายเป็นเส้นตาย นี่ไม่ใช่กฎใหม่เรื่องบัญชีธนาคารหรือ Foreign Exchange Transaction (FET) แต่อย่างใด บทความเรื่องบัญชีธนาคารอธิบายขั้นตอนการเปิดบัญชี และบทความเรื่อง FETอธิบายหลักฐานที่จำเป็นต่อการจดทะเบียนคอนโดในชื่อชาวต่างชาติ หน้าที่ของขั้นตอนการย้ายถิ่นฐานคือการเรียงลำดับทั้งสองอย่างให้ถูกต้อง
ควรจัดการเรื่องธนาคารตอนไหนในเส้นทางการย้ายถิ่นฐาน?
ทำหลังจากตัดสินใจแล้วว่าประเทศไทยเป็นบ้านที่เป็นไปได้จริง แต่ก่อนที่จะผูกมัดกับวันโอนกรรมสิทธิ์คอนโด บัญชีธนาคารเป็นเครื่องมือที่ใช้จริงในการซื้อ ไม่ใช่เหตุผลที่จะเปิดบัญชีระหว่างทริปสำรวจสั้น ๆ ผู้ซื้อที่เช่าอยู่แล้วมีร่องรอยที่อยู่ในประเทศและมีเวลาจัดการเงื่อนไขการเปิดบัญชีของธนาคาร ส่วนผู้ที่รอจนถึงสัปดาห์สุดท้ายไม่มีที่ว่างเหลือให้กับการถูกสาขาปฏิเสธหรือการขอเอกสารเพิ่ม
งานแรกคือการเปิดบัญชี ขอรายละเอียดการโอนเงินระหว่างประเทศจากธนาคารผู้รับ ยืนยันชื่อผู้รับเงินและถ้อยคำระบุวัตถุประสงค์ที่ธนาคารต้องการ แล้วเก็บเอกสารบัญชีไว้ ธุรกรรมเงินตราต่างประเทศในไทยดำเนินการผ่านสถาบันที่ได้รับอนุญาต ซึ่งรวมถึงธนาคารพาณิชย์ ภายใต้กรอบการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย
เมื่อเปิดบัญชีแล้ว ลำดับการโอนเงินค่าซื้อเป็นอย่างไร?
สำหรับเส้นทางการซื้อคอนโดในชื่อชาวต่างชาติตามปกติ ลำดับคือ เปิดบัญชีก่อน โอนเงินสกุลต่างประเทศเป็นลำดับที่สอง รับหลักฐานจากธนาคารเป็นลำดับที่สาม และโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินเป็นลำดับสุดท้าย อย่ายุบสามขั้นตอนแรกให้มาอยู่ในสัปดาห์ที่โอนกรรมสิทธิ์
- เปิดบัญชีในชื่อของตนเองและยืนยันรายละเอียดการรับโอนเงินเข้าของธนาคาร
- โอนเงินค่าซื้อจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ แทนการแลกเป็นเงินบาทล่วงหน้าแล้วจึงโอน
- ขอหลักฐาน FET จากธนาคารผู้รับ และตรวจสอบว่าชื่อ จำนวนเงิน และวัตถุประสงค์ตรงกับเอกสารการซื้อขาย
- เก็บหลักฐานฉบับจริงไว้สำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์
บทความเรื่อง FETอธิบายว่าเหตุใดหลักฐานนี้จึงสำคัญ แบบฟอร์มควรแสดงอะไรบ้าง และควรทำอย่างไรหากเงินเข้ามาหลายครั้ง บทความนั้นคือที่สำหรับแก้ปัญหาเชิงกลไก ส่วนหน้าที่ของบทความนี้คือทำให้กลไกเหล่านั้นไม่ถูกทิ้งไว้จนสายเกินไป
จะเกิดอะไรขึ้นถ้าปล่อยเรื่องธนาคารไว้จนการซื้อเริ่มเดินแล้ว?
ความล้มเหลวมักอยู่ที่ลำดับขั้นตอน ไม่ใช่กฎธนาคารลึกลับอะไร ใบสมัครเปิดบัญชีอาจต้องการหลักฐานที่อยู่มากกว่าที่คาด การโอนเงินระหว่างประเทศอาจมาถึงพร้อมข้อมูลอ้างอิงที่ผิด หรือธนาคารอาจต้องใช้เวลาออกหลักฐาน เมื่อนัดวันโอนกรรมสิทธิ์แล้ว การแก้ไขแต่ละครั้งต้องแข่งกับตารางเวลาตามสัญญา
ด้วยเหตุผลเดียวกัน เงินควรเดินตามเส้นทางที่ผู้ซื้อมีเอกสารรองรับด้วยตนเอง การชำระเงินผ่านบุคคลที่สามทำให้การกระทบยอดระหว่างบันทึกของธนาคาร สัญญาซื้อขาย และเจ้าของที่จดทะเบียนยากขึ้น ควรยืนยันรายการเอกสารที่แน่ชัดกับธนาคารผู้รับที่ได้รับอนุญาตและกับผู้เชี่ยวชาญด้านการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนโอนเงินก้อนใหญ่
หลังเงินเข้าแล้วและก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ควรทำอะไร?
ตรวจสอบหลักฐานการรับเงินเข้าในขณะที่ยังมีเวลาแก้ไข แล้วเก็บฉบับจริงไว้กับเอกสารการโอน ขั้นตอนเรื่องเงินจะเสร็จสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อบันทึกของธนาคารรองรับเส้นทางการจดทะเบียนที่ใช้อยู่ได้ สำหรับลำดับการซื้อในภาพรวม ดูการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยทีละขั้นตอน
งานถัดไปของการย้ายถิ่นฐานเป็นเรื่องธุรการมากกว่าเรื่องการเงิน ได้แก่ การรายงานตัว 90 วัน การแจ้งที่พัก TM30 และใบอนุญาตกลับเข้าประเทศ ดูบทความเรื่องงานธุรการหลังย้ายถิ่นฐาน
